单县光大南方批发城整体营销推广方案.doc

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1、单县光大南方批发城整合营销推广初案济南佰利福商务咨询有限公司2004年5月20日前言浙江中润经贸发展有限公司:承蒙贵公司的信任，由我司全面负责山东单县轻工轻纺批发大市场项目的前期市场调研及营销策划。为此，我公司组成了专业的项目调查小组对单县及其周边区域的整个商业市场进行了为期九天的市场调查工作，主要通过对当地典型商场、专业市场及临街商铺的基本状况与特征进行实地调查，目标客户群体的问卷调查，走访当地相关的政府部门及媒体机构，同时通过与目标消费群进行访谈，深入地了解当地商业市场的发展状况。对该项目所在的单县商业状况所作的深入的调查分析，旨在为各方面的策划提供依据。考虑到本项目建筑面积较大，其商

2、业辐射的范围不仅仅是单县本区，更辐射至单县的周边市场，所以我们也重点对上述区域进行商业调查。同时结合多年来我司积累的投资性房产项目的策划推广经验，现提交《山东单县轻工轻纺批发大市场整合营销推广初案》。本次方案在深入全面的调查研究基础上，就项目的规划、功能定位、价格区间、中期销售推广、后期的项目市场运营模式、基本配套等提出自己的认识与见解。本着对开发商高度负责的态度，本报告言词或结论有不妥之处，望双方本着坦诚相待、深入沟通的原则，不断修正产品和推广的主线，我们将通过后期的工作推进中不断完善和修正这些要素，谢谢！第一部分单县光大南方批发城市场研究及分析目录一、单县市场要素综合分析二、单县商业市

3、场分析（一）商业发展历程（二）单县典型商业物业调查分析三、单县周边县市及相对富裕的乡镇实地调查分析四、投资者、经营者分析五、市场调查综述一、单县整体市场要素分析1、经济总量偏低，整体经济处于低水平运行2003年，全县实现国内生产总值38.01亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%。其中：二、三产业分别增长33.6%和14.8%，三次产业结构比为46：29：25。地方财政收入完成1.5亿元，增长14.5%。全社会固定资产投入完成17.08亿元，比上年增长85%。全社会消费品零售总额16.9亿元，增长13.1%。城乡居民储蓄余额23.6亿元，较年初增长18.5%。农民人均纯收入2228元。

4、结论：经济总量在山东县级城市处于较低的水平，城市的经济结构以第一产业为主，三产不是很发达，城市活力不足，消费能力有限。人均可支配收入较少，但增长速度较快，存在市场机会。2、地理位置优越，辐射范围较大。单县位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省八县交界处，交通十分便利，处于陇海、京九、京沪、新石四大铁路干线中间，过境国、省道4条，正在规划建设的德（州）商（丘）高速、菏（泽）徐（州）高速公路穿越县境。结论：单县处在四省交界处，历史上有“四不管”的固深概念。但这也为省际间的商贸交流提供了便利。非常容易形成大物流、大商贸的概念。3、商业历史悠久，重商情结浓厚。单县自古以来就是四省交界处较大的商业贸易中心，

5、全县有商业批发网点2115个，零售商业网点15436个，集贸市场60多处，其中农村集贸市场53处，县城专业批发市场7处。社会消费品零售总额7亿元。结论：本地市场是非常重要的，虽然城市经济总量低下，但只要我们项目定位准确、推广有效，项目运作成功非常有把握。4、城市基础设施日趋完善,城市综合服务功能进一步增强。聘请同济大学资深专家编制了24.3平方公里工业园区详细规划，完成了“一心”（行政商服文化区域中心）、“两翼”（一、二类两个工业园区）、三纵三横六条主干道和东沟河绿色长廊修建性详细规划，并开工建设了新区主干道和园区配套设施，经济园区功能大大增强。结论：菏泽市的经济发展状况非常受到中央及山东

6、省领导的重视，该区域正在成为山东省的重点发展区域，从资金到政策都受到非常大的支持。市场整体态势正朝着对项目非常有力的方向发展。二、单县商业市场分析（一）商业发展历程以商业发展业态所依存的物业载体为标准，我们将商业的发展分为三个阶段：第一阶段：“马路商业”阶段这个阶段的商业由于交通枢纽地位未形成，商品流通尚不发达，商用存在于道路及街道两旁的临街商铺中，此阶段商业的主要特点是：1）主要经营日用品、小家电、服装等主要生活用品满足人们日常生活需求。2）起点低，资金规模小，交易量小。前景分析：现在这部分商业的消费半径越来越小，多为一些社区型商业，很难产生体量大的物业。第二阶段：计划经济下的百货业和小

7、型的集贸专业市场特点：1）规模小，经营品种单一。2）商业业态规划不合理，业态比例结构不适应市场的需求。3）商业辐射范围不大，满足周边居民日常生活需求。4）商业管理和物业管理落后，不能保证商场的持续经营。5）国有的管理体制，效率低，负担重，对市场反应慢。6）经营档次低，购物环境差。前景分析：百货业发展已久，在计划经济阶段，它曾为我国商业的发展作出了贡献。然而近几年来，以购物超市和步行街为主的多种业态出现，这些新出现的各种零