上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见

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1、上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见（沪高法民一[2004]44号）市第一、二中级人民法院民一、二庭，各区县法院一、三、四庭，各人民法庭：　　为统一公房承租权确定及使用权转让案件的审理，经与有关部门研究，现对以下问题进行解答：　　一、公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？　　答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。我们认为，公房租

2、赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。　　但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤

3、销，依法重新确定。　　二、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外，还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同？　　答：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下

4、列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：　　1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；　　2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；　　3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。　　三、上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见（沪高法民一[2004]44号）市第一、二中级人民法院民一、二庭，各区县法院一、三、四庭，各人民法庭：

5、　　为统一公房承租权确定及使用权转让案件的审理，经与有关部门研究，现对以下问题进行解答：　　一、公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？　　答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。我们认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产

6、权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。　　但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。　　二、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外，还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同？　　答：根据《上海市房屋租赁条例》

7、第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施＜上海市房屋租赁条例＞的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：　　1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；　　2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出

8、原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活