拆迁注意事项备课讲稿.ppt

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1、拆迁注意事项拆迁补偿安置协议—主要条款一、拆迁补偿协议主要条款1、订立协议的主体。2、被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。3、补偿安置方式。4、货币补偿金额。5、搬迁期限。6、违约责任。7、争议的处理。8、需要约定的其他事项。注意：如当地对协议有备案要求，应报拆迁主管机关。拆迁补偿安置协议--协议主体一、被拆迁人主体类型：自然人与其它民事主体（审查民事权利能力与民事行为能力）私有房屋：协议主体为房屋所有人；公有房屋：协议主体为房屋使用权人；租赁房屋：协议主体为被拆迁人、房屋承租人。二、拆迁人应当在签约时取得拆迁许可证。拆迁补偿安置协议--

2、补偿方式一、产权调换或货币补偿被拆迁人可以选择。但是要受到以下两种条件的限制：1、拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁达不成一致，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。拆迁补偿安置协议--拆迁房屋面积一、面积确定标准1、一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，应以实际为准。2、无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。3、相关批准文件未记载建筑面积的，或

3、者虽无批准文件但在《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。房屋所在地的省市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定的，从其规定。二、面积争议的处理1、发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为据。拆迁补偿安置协议--货币补偿金额一、拆迁补偿金的构成1、拆迁补偿包括拆迁房屋补偿、搬迁补助费及临时安置补助费、其他补偿费（例如营业损失）二、拆迁补偿金额确定1、拆迁居住房屋，货币补偿金额一般根据被拆除房屋的区位、建

4、筑结构、建筑面积等因素确定。当事人对此应先行协商，协商不成的可委托评估。2、拆迁非住宅房屋的，应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就业的问题。3、拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的，应当按照约定或行政裁决结算差价。特殊对象的补偿与安置一、特殊对象的补偿与安置对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部

5、分的房价款，使之达到当地最低住房保障标准。2.拆迁宗教团体所有房屋的处理应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。拆迁由房管部门代为经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的，补偿安置方式与标准按照政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调换。3.拆迁公益事业房屋的处理拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照原性质和规模予以重建或者按照房地产市场价补偿。4.拆迁公共设施的处理需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、

6、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。特殊对象的补偿与安置5.拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。6.拆除违章建筑和临时建筑的处理拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，现行规定是不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。是否属于

7、违章建筑以及是否应无偿拆除，应当有法律依据并依法确定。其中，《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门根据历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。在拆迁公告依法发布后，或被拆迁人接到有关部门依法作出的停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。7.拆迁争议房屋的处理拆迁人提出补偿安置方案，

8、报房屋拆迁管理部门依法核实同意，向公证机关办理证据保全，并且将拆迁补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房的，便可实施拆迁。8.拆迁设有抵押权的房屋的处理首先要核实抵押的有效性。其次，在