怎样签订正式的购房合同.docx

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1、怎样签订正式的购房合同  买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读,希望亿房网友能够详细阅读、体会,相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。  一、请点此下载新版《武汉市商品房买卖合同》,如对合同中涉及名词及填写方式不太了解,可致

2、电武汉市综合开发管理办公室:027-。  (1)仔细阅读合同内容  拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向武汉市开发办或亿房市场研究中心咨询,在自己全部理解之后才开始签约。  (2)认准签约主体——同当事人的约定  《武汉市商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。购房合同因为在我市的商品房销售中,很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此,购房者在签

3、订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《武汉市商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。  (3)合同第一条——项目建设依据  1、注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。  2、注意开发商的三证:《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,如合同中哪

4、怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。  合同第二条——商品房销售依据  如开发商未取得的《商品房预售许可证》,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号,则构成欺诈。  合同第三条——买受人所购商品房基本情况  购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型。  、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况  要明确约定合同中的各项目

5、,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权  、合同第五条——计价方式及价款  明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。  、合同第六条——付款方式及期限  此条是购房人最重要的合同业务,购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。  此条还应

6、特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。  、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任  本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。  合同第八条——面积确认及面积差异处理  面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑

7、面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。面积误差比=/合同约定面积×100%  关于商品房面积的计算,但是在这里还需要进一步予以详解:  我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息

8、。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部

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