常熟市原国棉厂地块可行性研究报告.doc

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1、可行性研究报告项目名称：常熟市原国棉厂地块编制日期：2014年2月1日目录_Toc1.项目概况41.1项目区位41.2项目周边配套41.3项目规划指标41.4项目建设背景42.项目定位62.1SWOT分析62.2客户定位72.3项目产品定位72.4项目价格定位73.技术方案93.1设计原则93.2设计思路93.3户型选择103.4规划设计及指标104.项目实施进度114.1开发进度计划114.2销售计划125.投资估算135.1毛坯房费用估算135.2精装房费用估算175.3资金的来源渠道与方式185.4方案比较196.项目财务评估216.1

2、资金流动计划216.2投资收益率216.3财务净现值216.4财务内部收益率226.5投资回收期226.6财务分析总结227.风险分析233.7.1敏感性分析237.2盈亏平衡分析237.3定性分析247.4风险控制258.环境影响分析268.1环境影响因素268.2施工期的环境影响268.3环境影响的控制措施269.结论与建议279.1结论279.2建议27附图281.项目概况1.1项目区位项目地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置。地块邻近招商城和方塔街，南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，对于服装城业主是一个不错的置业选择，此地

3、域凭借香榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，使得该片区域热度不断上升。1.2项目周边配套（1）周边公交：常熟理工学院（元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。（2）周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。（3）周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。（4）周边医院：第一人民医院、仁和医院。1.3项目规划指标项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好政府规定的各技术指标，详见表1-1。表1-1地块规划指标地块编号土地面积（m

4、2）土地用途规划控制指标使用年限（年）容积率建筑密度绿地率2013A-01551361住宅用地1.1-1.2≤28%≥30%701.4项目建设背景近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。项目开发商为常熟弘阳房地产开发有限公司，于2010年凭借“弘阳尊邸”开发项目成功进入常

5、熟市场并取得了良好的经济效益和社会效益，目前弘阳尊邸已经售罄。通过“弘阳尊邸"项目的建设，公司熟悉了当地的市场以及消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，为公司扎根常熟市场夯实了基础。2.项目定位2.1SWOT分析（1）优势（S）n自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。n交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。n地块优势：地块平整，便于规划。n地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。n区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来了较高的区域价值。n周边配套设施齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，

6、学校、医院配套齐全。（2）劣势（W）n周边用房落后，微观环境不够理想。n紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。n项目临近道路、居民区，施工难度加大。n项目地块成交价过高，项目溢价空间有限。n本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺。（3）机会（O)n本区域住宅房地产市场目前供需旺盛，价格平稳上升，前景看好。n项目周边公司众多，未来需求很大。n本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。（4）威胁（T）n房产政策频出，未来影响加剧。n周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。（5）总结综合分析，项目最大的威胁来

7、自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。2.2客户定位伴随着人们收入的提高，人们的生活水平也在不断的提高，不同收入的人群对生活的品位有所差异，对住房的选择也有着不同的要求，因此开发商不得不通过独特的产品卖点来吸引特定的目标客户群。本项目地理位置比较特殊，一方面毗邻招商城，一方面接近最为繁荣的方塔板块，结合项目本身特点，根据客户的职业划分不同层次客户，按照重要程度进行划分归类：核心客户：大型

8、企业中高层领导、政府高层、招商城企业主。重要客户：企事业单位的高级技术人员及管理人员、小企业主、高校教师。游离客户：公务员、外地人。2.3项目产品定位本项目位于常熟