合肥重点学区房发展前景分析.docx

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1、合肥重点学区房发展前景分析学区房投资是大家非常感兴趣的话题，关于合肥的学区房我也不是第一次谈起。但到目前为止，包括我周围的一些朋友，一提起学区房就会讲到，我孩子都大了或者我连孩子都没有，我为什么买学区房。在这些人眼里，学区房还停留在使用价值层面上。我在之前的文章里多次提到，一二线城市特别是热点城市的房产，一定要多关注它的金融属性，从某种意义上来讲，它是你的存钱罐。存钱罐的意义不仅在于能存多少钱，还要看是否安全，想用的时候你能否直接就拿出来花。对于一些人来说，资金能否快速变现以及变现率是首要考虑的事情，最典型的就是去年一个上市

2、公司濒临退市卖两套学区房保壳成功的案例。如果这家公司没有学区房，他若实现快速变现可能不是那么容易的事情，如果想快速拿到现金必须要低于市场价出手，那么他的变现率可能就只有90%。学区房可以保证在拥有可观变现率的基础上还能快速出货，这基本上就是硬通货了，也就相当于黄金，但是学区房难能可贵之处不仅仅是硬通货，还在于高成长性。在高通胀的预期下，黄金相对于纸币价格波动不大，其实就是贬值的；而根据过去十多年的经验，中国一二线房产价格一直都处于指数上升期，这跟货币超发特点和房产货币归集属性有极大关联。购买学区房并不是非要仅仅局限于满足自家

3、孩子上学的需要，更是一种家庭财产的理财方式，很多人始终没有将投资和自用结合或者区分开来。我之前建议经济能力有限的小年轻，第一套房子能买学区房尽量考虑买学区房，不要等有了孩子再去换，这样折腾会造成很多不必要的损失。我身边有很多例子，结婚之前绝对不考虑学区房，对孩子教育没有重视或者没有制定长远规划，但绝大部分人在孩子到了入学年龄再去慌慌张张考虑购买学区房，而且几乎都是毫不犹豫拼了命要买。在中国这种儒家文化的影响下，对于大多数家庭来说，孩子的教育是放在绝对首位的，对优质教育资源的追逐是每一位父母都毫不懈怠的。不管钱多钱少，每个家庭

4、都愿意付出自己的最大努力为孩子争取一套学区房，如此巨大的市场刚性需求，如此小的供应数量，价格能不被推高吗？物以稀为贵，黄金之所以珍贵，就在于量少，所以黄金能成为硬通货。这是我提倡房产投资一定要关注学区房的重要原因。学区房的价值在于学区质量，学区房能否快速升值要看学区质量能否快速改善。我在之前文章里面做了很多关于合肥学区房的发展分析，对每个区的重点学区发展前景做了预测，这里我再来着重分析一下蜀山区50中学区的发展趋势。同为合肥市的老牌学区，50中的发展历程跟其他区的学区发展有着较大的不同。45中、48中、42中、46中、38中

5、这几所学校，尽管这几年也在很努力的扩张自己的势力，可始终没有一所分校能够成为名副其实的名校，搬迁至滨湖的46中甚至还走上了下坡路。但50中是个例外，它近十几年成立的其它两所分校50中西区和新区都成了名学区，我想试着分析一下原因。我之前分析过，蜀山区大约有100多万人口，几乎是合肥市区人口的1/3，而且蜀山区高校云集，高收入人群密度大，优质生源众多。对于50中最早的东校区，每年800人的办学规模已远远不能满足学区的需求，50中西区应运而生，而最终脱颖而出实乃优质生源溢出所致。如果说50中西区完全是靠生源，那么50中新区完全是靠

6、政策了。我一直强调市政资源投入对房产升值的巨大作用，掌握一线资源分配权的管理者，无论如何也要优先照顾自己的家门口，哪个官衙门会是灰头土脸的呢？而学区就是其中一项。所以投资房产我一向推荐跟着权势人群走，只要跟他们买在一起，后花园都不用你操心的，保证给你打扫得干干净净。之前看到一个表格，说是50中东西新三校区某次成绩排名，西区最好，新区其次，东区已经相对最差。西区完全是后来者居上，而50中的其他校区，连这三个校区的尾气都闻不到了。尽管只是一次考试，但也具有一定的参考价值，这里有几个比较微妙的变化值得思考，50中东校为什么跟西校差

7、距如此之大？西校和新校为什么能强势崛起？其他分校为什么被远远甩在后面？我一直在思考学区的发展规律，就合肥来说，我分析有以下几个:1、先发制人。这是对45中而言的，强者恒强，只要不是像46中一样伤筋动骨的搬到滨湖，市中心的优质生源会源源不断向它输送，它的霸主地位难以撼动。2、占山为王。不论绝对质量优劣，每个区都至少会有一所公认的学区，这也是很多人认为瑶海的38中和滨湖的46中还不错的原因。3、排他竞争。一个区域内一旦形成一个好的学区，就会对整个区域优质生源产生虹吸现象，其他学区再难有出头之日。4、房龄危机。学区房面临一个房子建

8、筑年代久远的问题，如果本区域内没有同水平学校竞争还好，一旦出现对优质生源足以产生吸血能力的学区，那房龄较久的学区将会迅速衰败，50中东校会是一个鲜活的例子，而西校将会步其后尘。5、市政照顾。不论是45中学区还是政务区的50中新校学区，都是新老市政府所在位置，如果这点还看不清楚，那我就无话可