房地产项目项目如何做好资金工作.ppt

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1、项目如何做好资金管理工作资金管理工作重要性货币时间价值：钱生钱分灶吃饭：成就小碧桂园房地产行业的秘密：房地产行业2016年毛利率27.7%总收入10个亿：开发贷款3个亿，预售收入7个亿总成本9个亿：购地2个亿，前期工程支出1个亿；延期工程款6个亿利润率=10%从购地到销售只用了4个月，回笼资金投入新的项目回报=1/3=33.33%资金管理工作重要性房地产行业的秘密：1.没有生成出来就可以成批销售2.没有生成出来就可以回笼大部分资金3.生产过程中可以让供应商垫付大量资金4.生产过程中可以获得大量的银行贷款支持5.销售

2、后，客户也可以获得大量银行贷款支持资金管理工作重要性房地产行业的秘密：本金：购地支出2个亿，前期工程投入1个亿收入：开发贷款3个亿，售楼7个亿支出：延期工程款6个亿如果运转不快怎么办：按照3个亿本金，10%复利计算，三年利息近1个亿如果销售不理想，资金不能回笼？还有6个亿的成本费用税金资金管理工作重要性股东投资回报率（roe)=净利率*资产周转率*杠杆率=净利润/收入*收入/资产*资产/股东权益年化自有资金回报率=净利率*资产周转率*杠杆率*年化倍数=净利润/收入*收入/资产*资产/股东权益*365/占用天数单一项

3、目静态收益率（ROE)ROE比净利润更能反映单一项目投入资金的收益率核心经营理念：以最少的资金撬动最多的项目获得最大的收益问题：一个项目收入=成本，利润为零，是否一定没有做的价值。资金管理工作重要性1个项目的全周期资金计划预估，产生阶段性富裕资金的价值（1）临时占用（土地保证金）-短期资金（2）将富裕资金滚动到新项目创造价值（1）土地10个亿（2）前期工程款5个亿（3）贷款回笼12个亿（4）楼款回笼50个亿（5）工程利息费用35个亿（6）还贷12个亿中间时间差带来的资金时间价值滚动投资（年化自有资金回报率）47*X

4、%+12*X%*1/2多个项目？资金管理工作重要性公司管理的核心是财务管理财务管理的核心是资金管理资金管理的两个重点：资金杠杆：收益率》借款利率收益最大化净现金流：持续稳定的为正富余资金（1）杠杆用多少：杠杆利用低，不能效益最大化；过分利用杠杆，财务风险巨大，容易造成资金链断裂；合理利用杠杆，用别人的钱为自己赚钱（2）如何保证稳定的净现金流：现金流净额的控制1.收入尽早回笼，支出适当延后2.追求现金净流额的均衡波动：安全性、流动性、收益性资金管理工作层次资金管理：（1）集团：资本管控（2）区域：资金运营（3）片区/

5、项目：现金流管理（4）出纳：现金执行全周期项目资金管理四个阶段：（1）拿地，支出为土地款、规费；收入为前端融资（2）施工：支出为工程款；收入为贷款，认筹金（3）开盘：销售楼款、合作方资金、资产证券化、施工方融资；支出为工程款、贷款本金及利息、税费（4）竣工：销售楼款、合作方资金、资产证券化、施工方融资；支出为工程款、贷款本金及利息、税费（1）拿地阶段，前端融资：摘牌前介入沟通方案；成本高，需要国土证（2）开工，开发贷、供应链融资：四证齐全才可以放款；成本优势（3）开盘：按揭跟踪，楼款回笼；供应链融资（4）交楼：盘活

6、存货，资产证券化：盘活商铺、车位等沉淀资产，成本高（5）结算全周期项目资金管理收入-开发贷满足条件：2342:2级资质3:30%自有资金投入4：四证齐全：（1）国土证（2）用地规划许可证两证报批（3）工程规划许可证（4）工程施工许可证四证放款支出-科学规划控节奏科学付（1）土地款：分期付、合资公司垫付（2）规费：延期付、打包付、申请减免（3）工程款：晚付、工抵楼、供应链融资（4）费用：节约开支，合理用钱全周期项目资金管理供应商融资：1.成本较低2.支付时间延缓3-12个月3.延缓支付资金可以用于买地4.可以到期拿到

7、货款方式：银票、商票、银行保理、再保理、P2P保理、供应链ABS、国内信用证、流动资金贷款全周期项目资金管理开盘阶段：提前预售、快速签约、加快盘活；没有销售的建设是浪费平衡自付何按揭：自付看客户；按揭看银行加快预售监控资金的盘活项目资金：预留、支出、回笼、被监管合作方资金盘活（1）合作协议约定资金不封闭管理（2）资金强势归集要求签署协议（3）选择合作方应充分评估竣工阶段：加紧资产盘活住宅：保现金流车位：345线不积存商业：资产证券化盘活全周期项目资金管理（1）资金盘活、回笼：（1）楼款销售（2）销售回款（3）沉淀资

8、金盘活（2）财务杠杆、合理融资：因地制宜（3）资金计划（4）资金管控：防止资金链断裂