物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故法律责任分析

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1、物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用

2、部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“9共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、

3、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业

4、单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯

5、、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。9物业管理区域内的建筑、设施众多，有些并不属于共用部位和共用设施，业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物就不属于共用部位和共用设施。私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。这些违章搭建的构筑物因为没有经过专业人员设计和施工，往往建筑质量很差，极易发生事故。违章搭建的构筑物不同于一般的自用部位，物业管理企业如在违章搭建的过程中未采取任何措施加以制

6、止，其后发生了人身伤害事故物业管理企业一定会承担责任。但如果物业管理企业仅是没有通过诉讼方式制止违章搭建行为，能否成为对违章搭建的构筑物造成人身伤害事故承担赔偿责任的理由呢？笔者认为，诉权是一种权利，当事人可以选择行使也可以选择不行使诉权，可以选择在何时行使也可以选择向谁行使。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，因此在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部

7、门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。二、物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析9从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签定前期物业委托合同的，行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定了合同的有效期，业委会也是代表广大业主和业主大会签定物业委托合同的，所以业主实际是委托合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也

8、可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。