地票价格探究-基于耕地价格思索

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1、地票价格探究:基于耕地价格思索　　摘要：地票的价格是地票制度的核心问题之一，但目前由于地票定价理论的不成熟，实践中的地票定价除了力求农民不受损失外，缺乏真正让人信服的理论依据，且随意性比较大，难以说服公众。从地票的形成及交易过程可以看出，地票的价值是客观存在的，并最终通过征收转用过程实现。比较征收转用前后的土地价格，可以看出地票的实质是对征收转用耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的补偿，地票价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格，该权益价格不是土地增值收益，而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。地票价格与土地增值收

2、益此消彼长；不依成本定价，但必须制定最低保护价；呈上涨趋势，但上涨有限。关键词：地票制度；地票价格；耕地价格；耕地征收转用；耕地经济价值；耕地社会价值；耕地生态价值；土地增值收益；权益价格；粮食安全保障中图分类号：F301.2文献标志码：A文章编号：16748131（2013）03000705一、引言132008年12月1日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票是其交易的最主要产品之一。经过四年多的发展，地票在优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值等方面的功能日益显现，但从目前的地票交易运行情况的来看，地票制度还存在诸多问题，其中地票定价

3、问题是核心问题之一。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），地票的基准交易价格是在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“两费”）等因素的基础上制定的。从2008年到2012年年底重庆农村土地交易所共进行了25场地票交易。2008年底第1场地票价格均价为8.16万元/亩，是根据当时“两费”的价格来定的；2009年至2012年底的地票价格基本上是综合考虑农民的补偿价格、复垦成本和前几场交易的市场均价等方面的因素来确定的。可以看出，目前的地票定价除了力求农民不受损失外，并没有真正可以让人信服的理论

4、依据。13由于地票交易模式尚处于摸索阶段，有很多值得研究的问题，国内学者也对地票问题进行了大量研究，如地票制度设计、运作模式以及可持续性等，其中“地票”收益分配问题受到高度重视。大多数学者认为，地票收益分配必须充分保障农民的利益，地票定价的前提也必须是力求农民不受损失。但对地票价格的相关研究成果（张泽梅，2012，郝利花，2011；严伟涛，2012）较少，对地票的内涵、价格构成、影响因素以及测算方法等缺乏系统的理论研究。因此，本文试图通过分析地票交易过程揭示地票本质，并从地票价值构成的角度构建地票价格测算体系，以期能为重庆市农村土地交易所

5、的地票交易定价提供理论基础和操作依据。李南洁：地票价格探析：基于耕地价格的思考二、地票价格的内涵1.地票的形成及交易过程目前，地票的交易过程一般包括4个步骤：第一步，由拟生产地票的农村集体经济组织或农户向区县国土部门提出立项申请，获准后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦。第二步，农村土地权利主体向区县国土部门提出复垦耕地质量验收申请，区县国土部门对复垦的耕地进行质量验收。验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。第三步，将复垦农地验收合格置换出来的

6、票据化的农村建设用地指标，在重庆农村土地交易所进行交易。最后，通过竞标购得地票的地票持有者，根据相关规划及其对地票落地对应地块的预期，参与政府组织的“招、拍、挂”竞标：如果竞标成功，地票的价格计入招拍挂价格之中；如果没有中标，则政府从拍卖价中扣除地票价格，本金返给地票拥有者。13简单来说，地票的形成和交易过程是建设用地指标从与宅基地分离到再与城市建设用地相结合的过程。地票的形成和交易涉及一份指标（建设用地指标）、两块土地（远郊A地块和近效B地块）、四种用途（文臣，2011），地票的形成和交易过程可以用图1表示：图1地票的形成和交易过程分析

7、从地票的交易过程来看，对于B地块来说，地票是城乡建设用地挂钩指标，指标不与具体的地块挂钩，只是通过复垦与A地块分离，通过征收转用与B地块结合。在我国现有的严格土地管理制度下，地票使B地块产生土地增值收益成为可能，地票的价值是客观存在的，并通过B地块的征收转用后实现。因此，探讨地票的价格必须从B地块征收转用前后的价格入手。2.征收转用前的耕地价格关于耕地价值的内涵目前比较公认的是：耕地的价值即包括其资源价值和资产价值，具体包括经济价值、社会价值和生态价值（周建春，2005）。其中，经济价值主要表现为农民以土地为生产资料生产农产品的价值；社会

8、价值表现为其作为农业生产载体和劳动对象可以为人们提供就业机会、生活保障以及国家粮食安全保障等功能，即包括农民的社会保障价值①和国家粮食安全保障价值；生态环境价值则首先表现为土壤作为生命有机体的