京鹰高尔夫别墅项目策划成果汇报课件

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1、2021/6/9怀柔京鹰高尔夫别墅项目成果汇报谨呈:北京雁栖湖置业有限公司2成果报告清单《市场环境研究报告》《项目定位研究报告》《概念规划设计方案及产品设计指导建议》《附件：典型个案分析》3汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析4汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析5PARTⅠ项目开发市场环境总结6一、整体市场环境评估和启示自1997年房改基本到位以来，北京房地产市场经历了长达七年的稳定而又

2、快速的成长阶段。2009年以来受宏观调控和土地供应制度改革的双重影响，房地产业进入了一个调整期，市场表现出高度的不稳定性。表现为：房地产投资增长大幅波动，土地供应持续萎缩，商品房入市规模连续六个季度大幅负增长，商品房市场总体规模趋于稳定，房价过速上涨，风险不断累积。7一、整体市场环境评估和启示8一、整体市场环境评估和启示整体市场环境对本案的启示新一轮房地产调控已经全面启动，《国六条》和《国十五条》出台实施将对房地产进行重新定义，未来两年房地产市场将继续调整，房地产行业将进入一个全面转轨期。一方面土地资源日益稀缺，加之低密度住宅开发将受到严格控制，从长远来看，本案的土地资源价值将持续提

3、升；另一个方面，未来几年行业发展和市场走势的高度不确定性，也意味着更大的风险。本案运作应当努力控制好进程节奏，高度重视对各种风险因素的有效管控。9二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场评估随着别墅消费人群的不断扩大，别墅市场的规模在稳定扩展。北京别墅开发供应规模十分庞大，存量供应达250万平方米，约9000套，加之新开发项目的潜在供应，未来供应总量达400万平方米，足以满足市场4～5年需要。未来别墅市场整体上将表现价格稳定增长，市场规模相对稳定，供求关系在较长时间内都将保持目前的宽松局面。10二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场对本案的启示随着别墅整体价格的水涨船高，加之距离因素总

4、体上将逐渐弱化的影响，本案开发可望赢得更好的价格定位。在可预见的未来，期望项目能够跻身第一居所别墅市场并不现实。11三、北京非第一居所别墅市场评估和启示北京非第一居所别墅市场评估北京非第一居所消费虽然已经有所启动，但在未来几年内不会有长足的发展。目前北京非第一居所别墅市场基本上还是一个边缘化的市场，表现为低品质低价格竞争。本案所在的怀柔区因其与中心城区的位置关系，是一个典型的非第一居所别墅开发为主的区域。区域优越的自然环境资源条件，也支持怀柔成为度假休闲别墅的相对热点发展区，长期的发展空间尤其值得期待。非第一居所别墅市场以低端项目为主，高端高品质品牌项目尚未出现。12三、北京非第一居

5、所别墅市场评估和启示北京非第一居所别墅市场对本案的启示本案的发展必须跳脱现实的市场环境，才能保证足够的赢利性并真正降低风险。定位于高端市场，以项目自身的品质引导并激发财富阶层的消费需求，着眼于相对长周期运作，力求成为北京度假休闲别墅项目的第一品牌，才能真正打开项目发展空间。13四、高尔夫概念地产及高球族购房行为的研究及其启示高球族购房行为的研究结论北京购房者中有14％的人群是高尔夫球消费一族，已经是一支不可忽视的消费力量。本案的发展应该充分发掘这一客群的购买潜力，并将其作为最基本客户基础予以持续关注。高球族的购房价值观及其决策取向有其明显的特征。项目运作从一开始就应当围绕“高尔夫”元

6、素的价值进行全面资源整合和挖掘，并力求与高球族特别是其中高端人群的个性需要进行无缝对接，这是本案全案成功的运作点。14高尔夫概念地产研究对本案的启示高尔夫概念是高端物业的良好标签，足以支持项目的高端定位;高尔夫地产走复合功能定位，可以更好地挖掘潜在价值;高尔夫别墅高品质、高售价，但房型面积仍然应控制在300-500㎡/栋的区间内，同时可配置少量超大面积的特殊标签产品;高尔夫地产项目可以也有必要配置适量的公寓产品;品牌服务及广泛的声誉高尔夫项目的成功有巨大的帮助;高尔夫别墅较一般别墅在同等条件可以提升20%的售价;高尔夫项目中公寓售价一般为别墅售价的65％－80％。四、高尔夫概念地产及

7、高球族购房行为的研究及其启示15汇报框架PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析16PARTⅡ项目资源条件分析17一、位置分析项目位置本案位于怀柔区怀北镇境内，距北京市区约60公里，距怀柔卫星城约10公里。用地西侧为111国道怀丰路段及京通铁路，北侧为龙各庄村，东侧为东庄村，南侧为西庄村。18二、区域分析1.区域描述怀柔区位于北京市的东北部，距北京50公里，属华北经燕山山