南京、常州、苏州房地产投资环境分析(new)

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1、南京城市研究范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京

2、将成为都市圈内的核心城市。多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。同时仙林新城的优势地位仍将得到进一步加强，正日益成为社会精英上流阶层居住的场所。南京市区呈“一城三区”城市格局；城市中心由单核向多中心城市规划发展过渡为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之

3、一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。新街口城市研究★★★★★2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4%通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状”公共租赁房占据未来保障房主流位置，

4、发挥保障功能★★★★★★★★“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则截至1季度末，全国608个城市出台房价控制目标多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况★★★加息保障房限购房价控制目标房产税★★上海、重庆试点房产税两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几2011年1月26日“新国八条”出台，2月19日，南京限购令落地，并出台限购令细则。如此强度和密度的房地产调控政策，充分表明了政府对于控制房价、抑制投机和改善住房购

5、买机构的雄心。市场政策政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。未来调控的几个方向限购信贷TEXTTEXT税收供给监管违法违规用的处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点问责保障房房价上涨过快城市限购否是否出台房价控制目标限购城市的扩大化限购力度的加强首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消市场政策按照往年的市场规律，自南京2月份限购令出台，下半年市场

6、情况将更加不容乐观。按照往年的政策对楼市的影响，一般政策的消化期为10-12个月左右，期间市场对政策作出相关回应。市场政策政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。一级市场11上半年，南京土地市场成交共31宗，总面积达237.92万平米，其中含住宅用途土地成交17宗，面积达173.28万平米，占总成交量的72.8%11上半年，南京全市成交土地总成交金额为192.05亿元，同比去年有较大幅度的下滑，仅达到去年全年成交的30%左右。11上半年，南京土地市场上半年土地供应29宗，总面积达229.6

7、0万平米。从土地性质来看，11上半年的土地供应中住宅用地面积达171.97万平米，占总供地面积的74.9%；商业用地面积达40.64万平米,占总供地面积的17.7%；办公用地面积达16.99万平米，占总供应面积的7.4%。从供应的地块性质来看，11上半年南京土地市场供给仍以住宅用地为主，办公性质用地所占比重较小。一级市场编号土地性质区属地块位置容积率出让面积成交总价拿地企业NO.2010G62二类居住用地六合六合区竹镇镇大泉水库1号地块1.0＜R≤1.221849.8平米2210万元南京凤南投资实业有限公司NO.2010G63二类居住用地六合六合区竹镇镇大泉水

8、库2号地块1.0＜R≤1.39818.