广州旧城居住区改造实践探索

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1、广州旧城居住区改造实践探索　　中图分类号：C913.31文献标识码：A文章编号：一、背景介绍1.越秀区“旧城改造”现状改造的地段位于具有深厚历史文化底蕴的广州市越秀区（旧八区，本节以下皆同），作为岭南古城商都发祥地，上溯秦汉，下至明清，历代遗存的文物古迹在9.16平方公里的土地上星罗棋布。据2004年度房屋安全普查统计，越秀区有危房0.9万平方米，破损房151.32万平方米。2.解放中路项目背景解放中路项目位于广州市越秀区，其用地界限为解放中路以西、大德路以北、惠福路以南、惠福路走木街以东。地段

2、总用地面积21000㎡，原有建筑总建筑面积37992㎡，地块内的房屋大部分为解放前建造的砖木或砖混结构房。[《越秀年鉴》编撰委员会.越秀年鉴2005[M].北京：中华书局.2005年]2004年，广州市国土房管局选择解放中路项目东片地块（总用地面积9813㎡）作为首期“旧城改造危破房重建计划试点”实施，今后广州纳入政府改造范围的危破房改造，将延续解放中路改造试点的思路。（如图1）图1，解放中路旧城改造规划（首期）地段全貌9在计划确定后，越秀区委、区政府即开始调研部署实施该工程，经过一年多的分析论

3、证，试点工程总体方案经市委、市政府及有关部门同意并办理有关手续。并托华南理工大学建筑设计研究院对该项目进行整体规划设计以及旧建筑更新改造、新建筑设计。“破损房成片改造重建”试点工程正式开始全面实施。二、总体改造规划方案（首期）重建计划实行局部拆改复建，滚动推进模式。危破房改造采取整治与复建相结合，总体规划以多层建筑建设和绿化周边环境为主，拆一块改一块，分步实施，滚动推进。而具体实施是由区政府组建事业性质的改造项目办，直接统筹组织改造区域规划建设、动员业主和租户参与重建计划和管理移交等工作。为缓和

4、群众纠纷，减少拆迁阻力。项目办引入民主机制，在选择实施旧城改造重建项目前，国土房管部门在拟改造的区域内通过对业主、住户发放重建项目征询调查问卷，公示规划方案，召开业主大会，超过70％业主同意，政府与业主共同协商实施改造破损房重建计划。（如图2）图2，总体改造规划方案总平面图资料来源：东方建筑文化研究所.《广州市越秀区解放中路旧城改造规划及建筑设计——保留建筑立面修缮及更新改造方案》文本91.拆迁安置方法私有危破房整合重建，业主原地安置，既改善了居民住房条件和居住的周边环境，又提升了该地块的房屋价

5、值，使广大市民群众受益。1）对政府直接管理的直管房实施异地安置，统一规划绿地、消防通道用地。2）私房的比例大，而且是旧城改造的难点，私房按规划整合重建，私房业主原地安置不少于原房产面积。在私房整合重建实施中，充分考虑各种情况，为尽可能多地使群众满意，采取多项具体措施：1）危破房重建，业主按原房产面积每平方米补交危破房残值与新房的建筑成本之间的差价余额每平米500元；2）危破房内搭设的住人阁楼符合高度标准的，适当考虑计算部分面积；3）业主同意异地调换房屋产权的，按房屋同期市场评估价给予等价值房屋补

6、偿；4）业主无经济能力缴交房价款的，可由政府代管，按公房租金逐月交房租抵扣房价款；5）仍有困难的，符合特困户标准的，按廉租房租金标准计收租金。2.主要经济技术指标总用地面积9813㎡拆迁面积11762㎡（其中私房9202㎡，公房2560㎡）9保留建筑面积6700㎡拆除261户拆除私房169户拆除公房92户新建建筑面积16043.62㎡住宅面积11952.52㎡商业及公建配套面积2152.7㎡停车场设施建筑面积1938.4㎡（50个泊位）总拆建比1：1.36住宅拆建比1：1.02规划新建户型及户数

7、（共187户）30～40㎡110户50～60㎡16户60～70㎡32户70～80㎡11户80～90㎡18户以“市区结合，区街联动”的方式进行，即改造费用由市财政、区财政以及私房业主共同承担。据介绍，由于无需支付拆迁安置费，重建成本通常在每平方米2000元左右。区域内的私房业主只需缴纳每平方米500元以下的综合复建费。剩下的成本则由广州市财政与区财政按照一方50%的比例支付。据了解，越秀区预计前期投入4500万元用于解放中路项目的改造。9三、保留建筑改造方案1.保留建筑现状需要修缮和改造的保留特色

8、建筑总体来说可分为A、B、C三栋。每栋建筑现状情况基本相似，为：1）大多为两层钢筋混凝土结构，部分三层，平屋顶，层高3.8~4.3m；2）每个单元一般为开间4~5m，个别6m，进深15m左右的竹筒屋，水磨石勒脚整齐细致，清水砖墙做工考究，窗户嵌有彩色玻璃；3）每栋房屋除了转角处的单元可两面采光，无需天井外，绝大多数的房子都留有天井，位置略有不同，面积不一；4）保留的三栋建筑除有部分在内部加建阁楼及天面僭建物外，基本保持原貌，颇具典型的近代岭南民居风格。2.改造方案可行性分析在进行了多次的现场测绘