天津张贵庄项目市场研究报告

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1、天津张贵庄项目市场研究报告目录第一部分项目区域市场发展潜力第二部分需求市场分析第三部分区域供给市场分析第四部分竞争对手分析第五部分项目自身分析第六部分项目定位（产品建议）第七部分营销推广建议第一部分项目区域市场发展潜力一、区位特点项目区域市场发展潜力二、区域市场住宅供应特点五、区域市场发展潜力预测三、区域商品房销售现状与趋势四、区域市场社区普查结果一、区位特点---宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地区是今后天津的重点发展方向；2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道；3、天津与北京、天津市区与滨海

2、新区的最佳结合点。天津空港物流加工区中心城区万科东丽湖滨海国际机场东丽湖旅游度假区金钟公路津汉公路京津塘高速津滨高速茶金路张贵庄项目滨海城区一、区位特点---本项目市场特性更偏向河东区区域市场南开区红桥区河北区和平区河西区东丽区河东区宗地内环中环外环1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。2、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。跃进路：3年10月部分建成通车外环津滨高速公路滨海新区张贵庄项目天津滨海国际机场线中环线内环线东南半环：03年10月全线贯通张贵庄路：03年7月建成通车津滨

3、轻轨：03年下半年全线修通津塘公路京津塘高速东丽湖一、区位特点---交通环境改善后，地块潜力将大幅上升图交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素，尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点1、本次调研数据表明*：交通改善前，潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为3%，交通改善后，有35%的认为本项目非常有吸引力。2、特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大（54%）。轻轨建成张贵庄路是机场形象路东南半环全线贯通本项目和东丽区政府的跃进路图轻轨建成对目标人群的吸引力最大（n=201;%）注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未

4、来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。一、区位特点---东部市场是未来城市发展方向1、02年以前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，开发水平较低，曾经是实力开发商很少介入的市场区域。2、由于以往开发滞后，东部市场存留较大量的可开发土地资源，张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应。问题：未来3年内，您最可能在哪个区域购买房子？河西区河东区南开区河北区和平区东丽区郊区红桥区图潜在目标人群对区位判断（n=201;%）在您看来，哪个地区的房产最具增值潜力？3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄

5、路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。（下同）一、区位特点---潜在消费人群对东部市场信心增长度开发举措之一：从02年开始，市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后1-2年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这样的背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之二：

6、目前张贵庄路正在建设，预计今年7月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路，也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办公区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中心），在您了解到这方面情况后，您估计三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？3/4的认为涨幅在5%以上，平均增幅为14%。超过80%的人认为涨幅在5%以上，平均增幅为16%。超过90%的人认为涨幅在5%以上，

7、平均增幅为19%。二、区域市场住宅供应特点---本区域商品房销量跃居全市首位图近3年天津各区商品房的销售量（套）二、区域市场住宅供应特点---单户面积、均价逐年上升，但仍低于全市水平图本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于全市平均水平（平方米）图单价承受力逐步上升，仍低于全市平均水平（元/平方米）三、区域商品房销售现状与趋势---主力需求为中小户型的产品1、2002年主力需求是合同额在20－30万，面积在80－100平米