昆明南市区区域报告

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1、昆明南市区区域报告昆明中原策略中心2010.7.27昆明南市区区域报告南市区定位及发育历程区域房地产市场研究区域发展预测1、昆明市规划2、南市区定位3、区域发育历程3、区域划分5、南市区SWOT分析1、区域房地产发展阶段2、区域房地产市场现状一级市场二级市场3、个盘分析度假区别墅项目新螺丝湾商贸城4、客户分析1、国家环境2、昆明环境3、南市区发展预测南市区定位及发育历程Part1昆明南市区区域报告昆明市规划总体发展思路：把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。片区简介：东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，

2、且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。南市区：将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。中心区：昆明商务、金融和文化中心。昆明主城区内划分为五个区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路南市区定位-----旅游度假、体育休闲新城南市区范围：北起南过境干道，南达滇池

3、，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。南市区发育历程----滇池交通的发展1953年初步规划图昆明市为适应第一个五年计划的需要，在1955编制完成了《昆明市城市初步规划设计》。城市发展形态以向东、向北、向西发展为主，控制向南发展；城市过境交通仍为东西向，南市区交通道路少，发展落后。上世纪80年代，昆明市规划设计工作从恢

4、复到发展，城市按要求建立了系统的规划设计体系，在区南北边缘增辟过境干道二条（远期形成外环路），逐步形成“方格、环形、放射、过境”的道路系统。而规划以滇池为中心，草海为重点，结合外围风景点组成风景游览区，极大地促进了南市区的发展。1982年南市区交通南市区南市区南市区发育历程-----滇池交通的发展南市区1996年南市区规划图改革开放后，城市进入高速发展时期，1992年，滇池国家旅游度假中心宣布成立，这是全国首个紧靠市区的国家级旅游度假中心。滇池路因此而被世人瞩目，同时也成了众商家的垂涎之地。于是，滇池路迎来了第一批以餐饮、娱乐为主流的商家，商业气息慢慢在这片荒

5、芜的土地上浓郁起来。2003年，“现代新昆明”战略出台，在未来昆明的大规划中，滇池将成为新昆明的中心，“一湖四片”的设想为南市区的经济社会发展勾勒了壮阔的前景。正是新昆明战略的制定者把目光投向了城市之南，由此才掀开了滇池路发展史上的“黄金时代”，也让南市的发展进入另一个篇章。南市区南市区现状区域划分昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。度假别墅板块：滇池度

6、假片区，项目以纯别墅为主，价格高。官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。昆洛板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。滇池路昆洛板块滇池板块度假别墅板块官南板块昆洛路官南大道南市区SWOT分析优势（S）：规划优势：被政府定位为昆明的次城，多个省级机关已搬迁到此，作为新建设的城区，在城市规划、市政配套等方面比老城区更科学合理。景观优势：近邻滇池、西山，且旅游资源丰富。楼盘优势：南市区整体楼盘档次较高，在居住物业的整

7、体形象上好于其他区域。土地优势：可利用土地规模巨大，已成为各开发商的主战场，供应量巨大，受关注程度高。机遇（O）：未来南区的交通和配套有望得到极大的改善。巫家坝机场搬迁后，该地块可让已经形成的商业圈有望得到进一步发展，而周边区域也不再受到机场影响和限制。轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系。威胁（T）：呈贡新城在推动南市区发展的同时，也在一定程度上形成竞争。市政、交通配套设施不完善，影响南市区生活的快速成熟；劣势（W）：部分区域农民房较多，环境较差。交通、商业圈、生活配套。南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规

8、划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生