解读超高层知识讲解.ppt

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1、解读超高层Ⅰ何为超高层住宅？IVIIIIII超高层住宅：建筑高度超过100米的住宅建筑（层数一般在35层以上）。万科金域蓝湾华润幸福里外在特征1：深圳超高层住宅高度普遍150米左右，相比之下，香港超高层住宅普遍都在150米以上外在特征2：外立面特征和普通高层住宅形式上差别不大，以现代风格居多，表达一种高端、现代、时尚的风情项目名称最高建筑高度层数类型年份德弘天下（深圳）173米52层住宅2011年半岛城邦二期（深圳）150米48层住宅2011年兰亭国际名园（深圳）149米50层住宅2010年珑园（

2、深圳）133.4米42层住宅2009年幸福里（深圳）160米49层住宅2008年万科金域蓝湾三期（深圳）160米49层住宅2006年海名轩（香港）232.6米68-73层住宅2001年晓庐（香港）252.4米73层住宅2003年擎天半岛（香港）256-206米60-75层住宅2003年君临天下（香港）255米75层住宅2003年凯旋门（香港）231米65层住宅2005年贝沙湾（香港）超过150米50层住宅2006年香港晓庐半岛城邦已经入住的超高层住宅项目：幸福里、擎天华庭、万科俊园、港丽豪园、万科

3、金域蓝湾在售的超高层项目：半岛城邦二期、兰亭国际、天安高尔夫珑园、君临天下、合正荣悦今后将推售的超高层项目：地王国际商务公寓、东海国际中心公寓、德弘天下华府、碧中园、京基下沙综合体项目珑园兰亭国际Ⅱ超高层住宅劣势分析IVIIIIII假设开发商开发一座30层的毛坯房一般造价约2200元／平方米，如设计转为50层超高建筑，其额外造价约：330-545元/平方米，造价增幅约为15％-24％。成本增加项主要有：（1）超高层住宅设计复杂，因此其对应的设计、工程顾问及监理费用可能增加；（2）超高建筑物中每隔一

4、定距离须加设避难层及增加一些消防设施，成本会较高；（3）基础及结构方面；（4）机电及设备（电梯等）；（5）抗风抗震周期长超高层住宅可能会涉及到结构超限、抗震、防风等方面的限制，需要更为严格的审核和论证程序，其相应的时间也会拉长。时间增加项主要有：（1）审核、报建时间长；（2）施工周期长；超高层住宅建筑高度高，疏散时间长，相比普通高层住宅消防难度增加消防难度增加项主要有：（1）普通高层住宅的消防主要是依靠楼梯间，通过楼梯间疏散到安全地面，超高层住宅由于其高度增加，疏散时间更长，楼梯间安全疏散性能降低

5、，消防难度增加；（2）消防云梯（主要作用是用于消防灭火和解救被困人员）的高度追不上，普通消防云梯的举高为54米，好在深圳有１辆１０１米和多辆７８米的举高消防车超高层住宅为了满足其消防及结构承重等需采取相应的措施也会导致可使用空间减小。使用率下降原因主要有：（1）消防楼梯间多（避难层的消防楼梯间），防烟楼梯间送风管道（住宅高度超过100m需设且计入公摊面积），公摊面积大，实用率降低；（2）住宅底部承重荷载增加，导致下面结构柱加大加粗，使可使用面积减小；（3）超高层住宅楼层多，电梯使用频率高，电梯数量

6、较普通高层有所增加，公摊面积增大，实用率下降；如左图:设计过程中即使采用明楼梯及前室设计，楼梯间及前室部分仍需设机械防烟风井，该部分也计入公摊面积超高层住宅可能会涉及到安全顾虑等方面的限制，其住户对超高层住宅有一定的抗性。接受度低原因主要有：（1）安全顾虑；（2）电梯使用频率高，运行距离长，等待时间较长；（3）管理及运行能耗高，费用高；（4）使用率低；超高层住宅受消防、结构等方面的影响，其户型品质也受到多方面的影响户型品质一般主要体现在：（1）标准层平面较大，户型面积大或者户型多，易出现大进深或者

7、通透性差户型；（2）结构墙、柱较多较大，使用空间减小；（3）楼层多，公共部分共享的人多，公共空间品质下降；Ⅲ为什么做超高层住宅IVIIIIII城市土地市场特征：（1）地价居高不下（2）城市重要区域土地极度稀缺随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式城市化率发展段：初期阶段：城市化水平＜30%；加速阶段：城市化水平30%~65%；后期阶段：城市化水平＞65%；现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.30

8、%上海1176588.70%广州674478.50%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558－福州－－青岛3700－………………（数据为2008年统计数据）有待更新信息一.深圳大量的出现旧城改造项目及关内稀缺的土地资源在福田、罗湖、南山、甚至关外一些重要成熟地段，很少有新地块用来地产开发，旧城改造成了用地主要来源之一，旧城改造项目容积率一般都在4.0以上，高容积率直接导致需要超高层来消化更多的建筑面积。据统计，2010年有20个城市更新