万科天空之城年度营销策略--ppt课件.ppt

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1、2017.1万科天空之城2017年度营销策略目录项目现状市场及客户核心命题现场节点及展示提升产品升级销售目标及推售节点推广策略费用铺排及经营指标项目简介大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。一期海之洲3.5万方住宅住宅：89㎡,99㎡，120㎡二期云之谷11万方住宅住宅：89㎡,107㎡，127㎡，154㎡至2020年建成60万㎡城市共同体一期开盘2017.22017.11二期首次开盘2017.12.30地铁17号线试运行2019.12二期交付2020.12商业广场开业2

2、018.6一期交付三期光之丘10万方住宅5.5万方可售办公住宅、商业、办公交付时间：20年12月/19年9月/21年3月设计进度：住宅：概念方案中SOHIO：需重新定位商业：立面方案中新单位介入交付时间：18年6月交付设计进度：已完成工程进度：已封顶合约进度：装修总包招标中景观已定标，年后进场交付时间：19年12月一次交付设计进度：建筑在出施工图景观概念方案已确认工程进度：A地块已打桩两层地库5月初正负零合约进度：总包已定标PC单位招标中让我们尝试用发展的眼光再次梳理项目的核心价值空间+时间核心卖点全新一代室内精装体系TOD特有的产品特点新示范区新产品体系大虹

3、桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局，判断价值点的发展趋势和路径实现方式。2016年本案价值点2017年发展趋势路径实现方式大虹桥的生活场体验全新的产品体系构建未来生活的现场感受大虹桥TOD城市共同体商业综合体国际教育、医疗资源地铁17号线在建万科品牌（城市配套服务商擅长造城）大城气质没有竞品增强可针对性发力保持需要着重加强减弱需要着重加强增强可针对性发力保持可针对性发力减弱需要加强增强可针对性发力减弱需要着重加强增强可针对性发力保持需要加强保持需要加强减弱需要着重加强一期住宅以小高层为主，

4、8-13层。6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。89㎡99㎡120㎡房源分布89㎡107㎡127㎡154㎡保障房房源分布1#107㎡60套2#127㎡60套3#154㎡52套9#154㎡52套10#154㎡52套4#127㎡64套5#107㎡64套6#107㎡64套7#89㎡96套8#89㎡72套11#89㎡100套12#89㎡84套13#127㎡64套14#89㎡100套二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房），资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160

5、㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。货量盘点2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿，二期云之谷住宅可售货值约28亿全年可售货值：51亿1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万）2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万）目录项目现状市场及客户核心命题现场节点及展示提升产品升级销售目标及推售节点推广策略费用铺排及经营指标宏观市场走势——17年市场走势预判政策预判16年底17年3月17年6月17年底调控密集出台调控政策严格执行调控显效，政策或趋于缓和市场预判开发商16年指标完成，对价格仍有期

6、望值，供求双低价格胶着土地预判地市开始降温胶着期滞涨期调整期下跌期供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价市场疲软，价格难有大幅松动二会之后政策定调，加之土地放量，地价走低，开发商幻想打破，市场供应放量，16年价格泡沫被逐步挤出17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能性，市场重回买方市场，竞争趋于激烈10ppt课件徐泾住宅市场起步于09年大虹桥规划公布，13年大虹桥土地全部出让后区域进入第二轮高速发展阶段，大虹桥规划是徐泾住宅市场发展的最大推手上海涨幅11%徐泾涨幅28%上海涨幅25%徐泾涨幅42%上海

7、涨幅18%徐泾涨幅32%上海涨幅39%徐泾涨幅88%上海涨幅2%徐泾涨幅33%上海涨幅5%徐泾涨幅-18%上海涨幅7%徐泾涨幅-13%上海涨幅12%徐泾涨幅15%上海涨幅21%徐泾涨幅16%上海涨幅22%徐泾涨幅29%区域市场研判——二轮发展正当时，住宅断供严重16年板块内公寓几乎断供，区域库存消耗殆尽，板块均价维持在45000元/㎡左右11ppt课件仁恒西郊花园尚品华庭虹桥正荣府本案葛洲坝虹桥紫郡公馆（待售）龙湖天璞雅筑（待售）金辉海上铭著（待售）TODTOWN天荟（待售）外环G2010公里紧盯大虹桥区域内竞品动向紧跟周边标杆型项目动态竞争市场研判——市场变

8、化对价格的影响半径缩小关注全市性市场标