建筑维修管理手册.pdf

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1、NO:HRWY-2016.9.30共用部位、设施设备维护手册广元禾瑞物业有限责任公司二○一六年九月编制1/18第一章建筑维修管理概述第一节建筑维修管理的定义建筑维修管理是物业管理重要的、基础性的工作。为了保证建筑物正常发挥其使用功能，延长使用寿命，必须经常地、有计划地对建筑物进行维修养护，以防止或减缓建筑物的损耗。一、建筑物维修的概念建筑物维修有广义和狭义之分。狭义的建筑物维修仅指房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改进。导致建筑物损耗的主要因素有以下几个方面：1．自然因素由于建筑

2、物所处的地区、不同，大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。这种影响随着大气温湿度的变化又有所区别。2．使用因素主要是指人们在使用时，其活动的频率、摩擦、撞击、使用的合理程度等行为产生的对建筑物的损耗。3．生物因素由于虫害（如白蚁）、菌类（细菌）的作用，对建筑构件的毁坏。4．地理因素由于地基的不均沉降以及地基盐碱化作用引起建筑物的损坏。5．突发因素突发因素的天灾人祸（洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等）造成的对建筑物的损坏。上述各项因素交互影响，从而加剧了建筑物破损的过程。如果不加强建筑物的管

3、理和维修养护，任其日晒雨淋和时光的摧残，不仅影响建筑物的外观，而且也影响到建筑物的安全使用。世界各国为维修房屋，每年都要花费大量的资金，维修工程在建筑行业中占重要地位。西欧、日本等发达国家房屋维修管理费用（第二次投资）是新建房屋（第一次投资）的数倍。因此，建筑物维修是一项长期而复杂的工程。维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施，达到安全、美观、现代化的标准，方位方能保证建筑物及其设备设施的效能与价值。二、建筑物维修管理的概念建筑物维修管理是指物业管理公司根据国家对房屋维修管理的标准和要求，对企业所经营

4、管理的房屋进行维护修缮的技术管理。建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当改善住用条件。第二节建筑物维修管理的特点1．复杂性由于建筑物的多样性，个体性以及维修养护的广泛性、分散性，使得建筑物的管理和维修也呈现复杂性。2．计划性建筑物维修过程亦存在各阶段、各步骤之间一定的不可违反的工作程序，决定了建筑物的维修也必须按者一程序有计划地组织实施。3．技术性建筑物本体结构的复杂性，建材的新颖性，

5、设备的先进性决定了建筑物管理和维修工作的技术性要求。第三节建筑物维修管理的范围与类型一、范围建筑物维修管理建筑体建筑设备（1）结构、基础；（1）供电系统；（2）屋面、外墙；（2）给排水系统；（3）门窗；（3）弱电系统（4）楼层通道。（4）电梯。二、类型维修类型预防性维修例常维修周期性维修（1）紧急；（1）整修；（2）一般。（2）翻修。三、工作指令和执行的种类1/18根据不同的工作内容，以及所影响的范围，确定工作的种类。序号工作种类影响的范围完成时间1）影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电或主要污水管

6、阻塞，马桶溢出污水等1立即24小时以内2）危及生活、生命和财产的缺陷3）影响房屋建筑安全的缺陷1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2紧急2-3天以内2）在公共场所并影响住户安全的缺陷1）维护工作3其它14天以内2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作第二章建筑物维修管理的内容第一节预防性维修预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备故障，并确定其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：1．常年检验，鉴定电机装置；2．常年保养供电线路；3．常年检验避雷系统；4．常年鉴定电梯运作

7、及负荷；5．常年冲洗房屋污水排放管；6．定期检验房屋结构强度；7．季度或月度清洁隔油池；8．月度保养灭火系统；9．月度养护水泵及增压装置；10．月度养护电梯；11．季度养护紧急电源电池；12．月度养护发电机。第二节例常维修一般例常维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面2/18层的空地、台板、排污沟、电梯门廊，户外空地，停车场，儿童乐园，花圃及房屋的构件如公共走廊，楼梯，电梯，电机房，水泵室，电梯控制室，屋顶和水箱间。1．地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋空地、台板、排污沟

8、、户外空地的设施与停车场，是否有任何影响美观的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。例如：（1）休闲区域破损的桌椅；（2）涂鸦；（3）废置物件、家具；（4）水管破裂；（5）排污管、阴沟阻塞；（6）凹陷、破裂的人行道；（7）告示牌损坏；（8）未清除的报废装置。2．地面层详细巡察除了上述综合巡视的项目外，必须更仔细地检查地面层其它失修、失养的项目。例如：（1）顶棚（天花）滴水；（2）水泥、油漆剥落；（3）门把及锁损坏；（4）松脱、悬吊的空中的电