物业管理实用经验汇编.docx

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1、物业管理实用经验汇编　　一、前期介入篇　　1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？　　答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计应该提出以下几点建议：　　要考虑商业和物管用房的预留。　　配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。　　设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。　　高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。　　水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中

2、放在首层。　　信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。　　小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。　　小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。　　小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。　　小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。　　绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。　　小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。　　小区内尽量不要配置

3、有安全隐患的水池、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。　　排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。　　现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。　　低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题。　　建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化

4、面积的不足。　　现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置　　楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片。　　楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露。　　小区内的消防水管是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管。　　小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆。　　垃圾收集站最好设计在小区进出口

5、附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。　　单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关。　　一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量。　　消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。　　由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表。　　小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。　　凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带。　　建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗。　　各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌

6、部位平台等应设计加装闭路电视监控。　　所有单元进户门应设计遮雨棚。　　商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。　　建筑上不要出现死角即不可上人的平台等。　　重要管路和线路要预留备用管线或活口。　　最容易发生问题的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂或生锈而破裂故设计时最好设置套管。　　小区配套公共设施规划设计要一步到位：　　按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。　　管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。　　阳台设计要考虑到花盆座架以防淋花水往下滴水给下面业主带

7、来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。　　2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？　　答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：　　对小区的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。　　小区基建工程采用的批量较大的各种建材、