浅谈住宅参和主体之间博弈

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1、浅谈住宅参和主体之间博弈　　房地产市场是垄断竞争市场，住宅各参与主体所进行的决策和采取的行动都会对其他参与主体产生影响。他们之间的博弈对住宅市场产生影响。对住宅参与主体相互之间的博弈以及各主体内部的博弈进行了理论分析，找出各博弈对住宅市场及价格的作用。开发商消费者政府博弈一、关于住宅参与主体的分析改革开放以来，我国房地产业得到了充分的发展，住宅在房地产市场中占有很大比重，主要参与主体有开发商、消费者和政府。房地产业的繁荣景象使得越来越多的开发商投身其中，以期从中获取超额利润。开发商根据国家出台的相关政策及住宅市场的经济行情来决定自己的开发量，其决策直接影响住宅的供给。在购房者

2、中存在着刚性型、改善型和投资投机型三大类需求，在不同程度上影响住宅的需求。目前中国的房地产市场，政府参与其中的成份较多，主要涉及土地的供给以及房价的调控。中央政府通过货币、财政政策调节房地产市场的发展，地方政府作为执行者则根据本地区的特性来具体执行中央的政策。政府的一系列调控，在很大程度上影响住宅的供需与价格。二、住宅参与主体之间的博弈5博弈是在多个决策主体行为之间具有相互作用时，各主体根据所掌握信息及对自身能力的认知，做出有利于自己的决策的一种行为。房地产作为经济社会的主要组成部分，价格的形成更具有典型的博弈特征。住宅开发商向住房消费者提供商品和销售服务，在满足消费者需求的

3、同时获得利润。在开发商和消费者的博弈中，当双方处在信息比较完全的条件下，此时若开发商采取降价手段且降价的幅度和消费者对降价的预期值相符时，购房者入市，双方都可以获利，达到共赢；当双方处在贝叶斯均衡时，开发商处于价格优势，消费者对房地产运作方式、成本构成、利润率、市场需求情况等了解甚少，只能听从于媒体的宣传、开发商的介绍，甚至是小道消息来猜测其要购买住宅的价值和供求关系，追求的是效用最大化。5开发商同政府的博弈主要体现在土地出让市场上，在土地的稀缺性这个限定条件下，国家不仅向开发商提供土地，同时还要考虑整个社会的土地需求以及未来行业的发展需求，这样政府提供的土地总量越来越少；开

4、发商在对土地稀缺性的认识下，会采取土地的囤积对策，这样导致土地需求的增加。在这种情况下，土地供给的减少与土地需求的增加将最终导致土地价格的攀升与房价的高企。在中央政府以供给来实现社会效益最大化为目标时，开发商与地方政府所采取的对策会伤害到对方，使双方陷入所谓的囚徒困境。此时，地方政府和开发商对土地的使用会采用低价格、低使用率来解决双方的问题，在使国家利益得到保障的同时，开发商和地方政府的博弈也达到了纳什均衡。由此看来，在对土地供给的博弈中，中央政府的决策起到了很大作用。在房地产的二级市场中，开发商采取高房价或低房价策略来博弈地方政府的干涉或不干涉策略。地方政府希望借房地产市场

5、的发展拉动本地区的GDP，提高经济指标，借助房地产市场的繁荣来增加其政绩和地方财政的收入，这样博弈的均衡点是开发商的高房价和地方政府的不干涉。同时，地方政府和企业之间是一个重复博弈的过程，地方政府前期所采取的策略产生的结果将直接影响后期所要采取的策略。此外，中央政府作为国民经济的宏观调控者，必然从宏观角度来综合考虑房地产市场的经营和发展，不但重视房地产带动经济的发展，更加关注由房地产所引发的一系列民生问题。中央政府近年来通过一系列宏观调控政策，如出台的“限购”、“限贷”、“控价”等政策迫使房地产市场降温，使市场趋于稳定。这在一定程度上对整个房地产市场的健康发展以及社会的和谐发

6、展起到了有效的推动作用，5但却在一定程度上遏制了开发商对房地产市场开发的积极性。从市场经济的角度来讲，不利于房地产市场的自由发展。房地产开发商在同中央政府的博弈中，会利用自己的优势策略同中央政府进行博弈。比如，在政府推出限购令时，开发商则推出“以价换量”来回应。开发商对房屋的开发目的主要是为了增加企业利润、扩大市场占有率。在开发商们之间的博弈中，房地产市场是一个垄断竞争的市场，各开发商实力各异，实力强的开发商率先成为行业的领头羊，而实力弱的则会以跟随者的身份选择他们的最优产出，他们之间进行着动态的博弈。起初，实力强的开发商以自己的优势获取收益，对市场的支配力强，会迫使市场价格

7、偏离边际成本，但随着开发商数量的增多，住宅的供给也会随之增加，实力强的开发商不断被削弱。在此种情况下，强者就会变换自己的策略，会从开发量上以及开发成本上变动决策，以期降低自己的成本，使竞争对手的成本增加。开发商之间的博弈多从成本上入手，这在一定程度上也有利于资源的合理利用，有利于住宅市场的健康发展。但同时需要避免开发商之间放弃价格竞争、成本竞争的博弈而选择价格合谋，这就需要国家宏观调控的介入。随着我国经济近年来持续高速的发展，居民收入显著提高，形成了大量闲置的民间资本。而民间资本的投资渠道并不多，这样造