浅议房地产企业成本管理存在问题和对策

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1、浅议房地产企业成本管理存在问题和对策　　摘要：成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环节都准确无误。房地产企业实施的一系列成本控制措施，可以提高企业的管理效率，还可以增强房地产企业的核心竞争力，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经济效益。成本管理不仅关系到赢利的多少，更能决定企业是否能够继续生存，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已不容忽视。主要对国房地产企业成本管理存在的问题与对策进行研究。关键词：房地产企业；成本管理；成本控制中图分类号：F275.2文献标志码：

2、A文章编号：1673-291X（2013）12-0082-02近几年房地产的开发商间有十分激烈的竞争，房地产业的成本控制和管理水平要不断完善才能使公司生存和获利。这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应市场经济高速发展的社会需求。一、中国房地产企业成本管理存在的问题81.对成本控制存在错误的认识。目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其他大部分企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，有些房地产企业认为设计阶

3、段是成本控制的重点，其他阶段对成本控制的影响不大；有些房地产企业认为提供材料和设备是最重要的成本构成。有相当一部分房地产开发企业忽视了成本费用控制的时效性。一般开发项目成本费用核算在项目结束时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程来说，它掩盖了企业经营管理中存在的问题，特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，使得成本与收益模糊。2.缺乏全面性。有些房地产开发企业仍然把开发项目的成本费用管理仅当成是单项成本费用的控制工作，如配套设施费、土地成本、建安成本、规划

4、设计费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是项目在选址、规划设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生，因而成本控制也要和成本管理结合起来。83.缺乏先进的成本控制方法。主要根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和

5、过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施控制企业成本。4.没有完善的成本控制制度体系。很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，完善的成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设。二、中国房地产企业加强成本管理与核算对策81.加强前期费用管理。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作

6、，论证其可行性。在选项、立项时必须对开发项目进行财务分析，了解项目预期收入、成本、利润以及风险情况；在可行性研究阶段必须把资金流量和销售计划做出来，这样在项目开发阶段对整个项目资金需求做到心中有数，保证资金链供应，让项目顺利地进行下去。一般情况下，前期费用（约占项目总成本的2%～3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可行性研究费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）；降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未

7、雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建设成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下四个方面：（1）方案设计、工程设计均实行招投标制度；无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）加强技术沟通、实行限额设计、严格控制设计质量；（3）严格设计出图前的审核工作；将工程变更的发生尽量控制在施工之前；在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。因此，在设计出

8、图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段；（4）在满足建筑效果的前提下，严格实行装饰用料和建筑材料封样。2.加强合同管理，严格控制合同变更。建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过