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1、浅议土地增值税扣除项目分摊方法 摘要：随着我国房地产业的发展，国家不断出台各项宏观调控政策,税务部门对其监管不断加强，尤其是随着国家税务总局一系列文件的出台,对土地增值税清算的监管越来越严，,其中项目分摊方法是否合理，将对企业利润有着重大影响。关键词：土地增值税项目分摊、土地面积法、建筑面积法、税务机关确认中图分类号：F239.41文献标识码：A文章编号：前言：根据规定，各地现行的土地增值税扣除项目分摊方法主要有土地面积法、建筑面积法，以及税务机关确认的其他方法。因税务机关对其他方法没有作出具体规定，故在土地增值税清算过程中采用的最多的是土地面积法和
2、建筑面积法。而这两种方法应用于分期开发项目、不同功能开发项目和已售未售开发项目之间进行分摊扣除项目，存在着一些不合理的地方，税企之间因此也存在着颇多争议，故制订更合理的分摊方法已经成了现下当务之急需要解决的问题。1、土地面积法的利和弊9土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地与房地产开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。该法的优点是：取数方便，计算简单。该法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用权证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。该方法适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整
3、售的开发项目以及土地成本的分割。该法的缺点在于对于建造不同功能、不同容积率的房屋的各类成本无法进行合理分摊。如果开发的项目中出售已售和未售情形需要分摊土地和开发成本的，那么这种方法就无法合理地计算出各自应承担的成本金额。2、建筑面积法的利和弊建筑面积法，即房地产开发项目的土地成本和开发成本按照所建房屋的总可售面积进行分摊，计算出单位面积成本后，由此计算出已售面积和未售面积应承担成本金额的方法。建筑面积法优点是适用于房屋功能相同，但容积率不同的开发项目，适合于在已售与未售房屋之间进行房地产开发成本的分摊。因为同一类型房屋，其每平方的建安成本是一致的。但该
4、法的缺点在于所需数据较多，工作量大，投入的精力相对较大。对于土地成本的分摊不是很合理，对于不同功能房屋扣除项目的分摊也不十分合理。3、其他方法9通过上述两种方法的阐述，我们可以看出它们都有各自的利和弊，那么针对房地产开发项目的复杂性和多样性，用什么样的分摊方法比较合理呢？笔者提出两种方法，与大家一起交流。3.1建筑面积层高比例法层高比例法，即以普通住宅的层高为基准系数1，将其他功能的房屋如商铺、车库、阁楼等层高与之相比，计算出各自系数，然后再以各自的可售面积根据各自的系数相乘后，得出折算后的总可售面积；再在此基础上，将土地成本和开发成本在折算后已售和未
5、售面积之间进行分摊的方法。这种方法适用于功能混合的房屋类型。如底层是商铺，上面是住宅的房型；底层是车库，中间是住宅，顶层是阁楼的房型等。这种房型，无法计算出各自所占的土地面积，因此无法按土地面积法进行分配。而根据层高来确认开发成本，比较适合实际的房屋开发情形，也比普通的建筑面积法更趋合理。9例：对某一房地产开发企业进行土地增值税清算。该房地产开发企业开发商住楼，其总可售面积10,000平方米，其中商铺面积2,000平方米，住宅面积7,000平方米，阁楼1000平方米。总销售收入60,000,000元，其中商铺收入20,000,000元，住宅38,000
6、,000元，阁楼2,000,000元。总计税成本40,000,000元，其中土地成本15,000,000元，开发成本25,000,000元。假设已售出商铺1,800平方米，住宅7000平方米，阁楼1000平方米。商铺层高5.4米，住宅层高3米，阁楼层高2.1米。假设不考虑房地产开发费用、加计扣除20%和相关税金。原：建筑面积法第一步：计算总计税成本总计税成本=40,000,000元第二步：计算已售面积的计税成本总已售面积=1,800+7,000+1,000=9,800平方米已售面积应分摊成本=40,000,000×9,800/10,000=3,920万
7、单位成本=39,200,000/9,800=4,000元第三步：计算已售面积的增值额和增值率增值额=60,000,000-39,200,000=20,800,000元增值率=20,800,000/39,200,000=53%，适用税率40%；第三步：计算应交土地增值税应交土地增值税=20,800,000×40%-39,200,000×5%=8,320,000-1,960,000=6,360,000元假设清算后剩余商铺全部对外销售，平均售价同已清算商铺售价，取得收入2,222,222元。剩余商铺增值额=2,222,222-4,000×200=1,422,
8、222元增值率=1,422,222/800,000≈178%，适用税率50%；应交土地增值税=
