靖罗招商销售方案2013年5月.doc

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1、靖罗剩余商铺2013年招商销售方案第一部分、7个问题1个目标1、推广重新启动问题：项目沉寂已经有一段时间，市场了解到还有商铺销售的客户已经不多，项目形象被忽略，导致项目地段价值在不断在下降。解决：重新启动项目的推广宣传以及销售工作，以靖西县城为中心分阶段性的进行项目的推广宣传，解决项目被忽视和销售来访成交问题。2、现场环境问题：由于多方面原因导致项目现场的道路、通道、过道及整体环境比较混乱，导致项目形象有所下降，项目价值得不到足够的提升，同时对到访客户有较大的心理影响，直接影响销售成交。解决：适当的包装投入，包括增加通道的照明，清洁、保持通道的通畅、明亮，必要的环境包装，如

2、过道柱子以及吊顶挂上项目广告等以增加商业氛围。3、现场售楼部问题：目前正在使用的销售及办公点所处位置不佳，昭示性欠佳，尤其周边的餐饮业态如烧烤等给环境造成极大的影响；影响客户来访，对项目形象及销售均带来不利影响。解决：建议搬迁到城西路上的A10商铺，城西路是繁华老街人流量大，加之由于目前正在经营业态主要以服饰、银行、药店、小商品等为主，因此形象较好，商业氛围较浓厚；对项目的形象、推广、客户到访以及销售均有良好的促进作用。4、业态定位问题：由于前期商业设计存在一定的缺陷如层高、柱子、通道等问题，因此原先划定的以参与酒店为主的业态存在一定难度。解决：经现场考察并根据当地消费特征

3、及市场需求结合本项目商业设计的现实情况，认为项目二楼商铺更符合定位为小商品类产品的批发零售集散市场，形成集中式辐射县城及周边乡镇的商贸城。5、价格调整问题：⑴由于前期商业设计存在一定的缺陷如层高、柱子、通道等问题，项目二楼有经营失败案例，目前不成熟等；⑵再者目前市场商铺供应量充足，投资商铺的选择性较多，传统客户对二楼商铺投资顾虑及信心不促。解决：⑴建议适当降低销售、租金价格，以争取一定竞争优势，促进清盘的速度，快速回笼资金，降低公司对外地项目的运营时间及成本；⑵由于不同铺段之间由于通道、过道、高低、柱子等影响因素的不同应进行差异化定价，执行优质优价，劣质低价的政策；以便有效

4、的分流客户意向及成交逼订。6、关于招商与销售的关系：⑴招商是为了促进销售，销售为主招商为辅，更合理的商业定位及业态定位对盘活商城及重新启动项目有一定的促进作用，同步招商有利于提升客户的信心，促进项目的销售；⑵原则上以销售为主，销售原则上以消化整片的大客户为优先，中小客户次之，招商策略亦同。⑶已招商经营的商铺带租约销售，销售时必须与客户、租户进行充分明确清晰的沟通各项销售、招商政策，转租协议必须与买卖合同同时签订，项目的交付手续同时完成办理。7、关于招商与物业管理问题：⑴招商是为了促进销售，销售为主招商为辅，同时面临商场运营管理问题，招商达到60%即可考虑开业。解决：与小区现

5、有的物业公司进行沟通接洽，是否可以委托其进行日常的管理，如保洁、安保等工作即可；物业管理费为1元/平米，由物业公司自行收取，自负盈亏，开发商不介入管理与收费问题，但在租赁合同中可体现。8、项目组工作问题：提高项目团队对项目信心，提升工作的积极性与责任感，目标：力争2013年12月30日前结束项目的清盘工作。第二部分商铺功能分区及业态定位整体业态定位：业态定位：服装服饰、纺织品、鞋类、玩具、文具文体、小电子电器、家具、箱包、家居用品、礼品工艺品、化妆品护肤品、美容美发美甲等（一）二层功能分区及业态定位1、第1区：业态定位：电子电器（小家电、电池、卫浴家电、厨房家电、电子数码、

6、照明电子、视听系列）（1）范围包括：二层E-1、E-2、E-20、E-21、F-6至F-13及F-66、F-67（销售面积共计710.5㎡，租赁面积共计792.87㎡），以及已售的E-30、E-31、F-1至F-6、F-65铺位；（2）入口分布：主入口为E区一层与二层的原有自动扶梯及二层E-37（建筑面积46.23㎡）铺位作公共入口楼道（第1区与第2区共用）；应急出口为一层C-7（建筑面积56.91㎡）与二层F-14（建筑面积61.59㎡）上下连通的新建楼梯（第1区与第8区共用）；2、第2区、第3区：业态定位：家具（办公家具、酒店家具、客厅家具、书房家具、卧室家具、学习家具

7、、酒吧家具）（1）、第2区：①范围包括：二层E-3至E-6、E-16至E-19、E-26、E-27、E-29、E-35、E-36、E-38至E-41（销售面积共计557.76㎡，租赁面积共计673.35㎡），以及已售的E-28、E-42铺位；②入口分布：主入口为E区一层与二层的原有自动扶梯及E-37（建筑面积46.23㎡）铺位作公共入口楼道（第1区与第2区共用）；应急出口为一层D-31、D-32（建筑面积85.46㎡）与二层E-33、E-34（建筑面积99.49㎡）上下连通的新建楼梯（第2区与第3区共用）；（2）、