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1、房产测量技术和测量中几个问题探析 摘要：房产测量包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。目前常见的测量技术主要有房产数字化测图技术、坐标解析法、GPs技术的应用等。文章对房产测量中常见的共有面积分摊问题、房屋测量中的偏心测量问题、对称边长度实地丈量不一致问题进行了探讨。关键词：房产测量测量技术共有面积偏心测量误差中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：随着我国城市居民住房分配制度改革的市场化转变和住房需求的进一步提高
2、，商品房已经成为当前住房的主要选择方式。由于房地产开发和房地产交易以及房地产管理各个环节的诸多问题都通过房屋面积纠纷的形式表现，所以房地产测量工作备受关注。房屋面积量算的准确与否涉及到千家万户切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结。随着房地产业的不断发展,房地产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要,逐渐以一个独立的行业出现。房屋面积测绘是房地产测绘的一个主要内容,也是房屋业主最为关心的问题。1、房产测量概述7房产测量是测绘工作的重要组成部分，它的基本内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产
3、要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。它在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。2、房产测量的意义房产测量作为我国的法定测绘之一，其测绘成果经房地产行政主管部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。房产测绘成果的准确性，不仅关系到房屋产权
4、登记的准确性，也关系到广大人民群众的切身利益。房产测绘是房产管理工作的重要基础，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。7首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市
5、建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正
6、常的市场秩序。房产测量的几种常用技术房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：3.1房产数字化测图技术7数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。3.2运用坐标解析法进行房产测量的计算房屋销售面积计算比较复杂，
7、一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。3.3GPs技术在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GI
8、S的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。4、房产测量中的几个问题4.1共有面积分摊问题对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。7对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”
