营改增一般纳税人进项税额抵扣操作指南---取得的不动产和不动产在建工程怎样抵扣？.docx

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1、营改增一般纳税人进项税额抵扣操作指南基本规定（四）取得的不动产和不动产在建工程怎样抵扣？答：1.基本规定(1)适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。①抵扣时间。60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。②取得的形式。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、

2、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。房地产开发企业自行开发的房地产项目，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。③融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。融资租入的不动产即出租人根据承租人所要求购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁行为。施工现场修建的临时建筑物、构筑物

3、，包括在施工现场修建的临时工棚，简易住房等。例：2016年6月5日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为2000万元。按照规定，2000万元进项税额中的60%,1200万元将在本期(2016年6月)抵扣，剩余的40%，800万元于取得扣税凭证的当月起第13个月(2017年6月)抵扣。(2)纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产

4、原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。注释：纳税人购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产，购进的该部分材料成本计入不动产原值的，按照如下情况处理：①购进该部分材料成本未达到不动产原值50%，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。②购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，该项购

5、进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的第13个月抵扣。例：某增值税一般纳税人2016年6月10日购入材料用于不动产的改建，增值税专用发票上注明的金额为1000万元，税额为170万元，该部分材料成本计入不动产原值。①如果不动产原值为2500万元，该次改建支出未达到不动产原值50%，则170万元可以在当期(2016年6月)全部抵扣。②如果不动产原值为1500万元，该次改建支出超过不动产原值50%，则170万元当期(2016年6月)只能抵扣102万元(170×60%)，剩余68万元(170×40%)在取得扣税凭证的第13个月

6、(2016年7月)抵扣。(3)已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%例：2016年6月15日，纳税人买了一座楼办公用，2000万元，进项税额220万元，该纳税人在当期抵扣132万元，待抵扣88万元。2017年4月，纳税人将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利。如果2017年4月该不动产的净值为1600万元，不动产

7、净值率就是80%，则该纳税人2017年需要转出的进项税额为：(132+88)×80%=176万元。(4)按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。注释：增值税一般纳税人取得增值税专用发票，未

8、在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。例：2016年6月15日，某增值税一般