弘鼎庄园项目区域市场分析ppt课件.ppt

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1、弘鼎庄园项目区域市场分析2010年12月23日张家口区域市场我们了解吗竞品的情况我们了解吗2011年，销售给力，我们准备好了吗目录本案SWOT分析张家口市场概况竞品基本情况分析总结PART1张家口市场概况张家口市地处河北省西北部，三面环山行政区域划分——五区、十三个县五区——桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县——康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区各区县占地面积及人口分布张家口人口总数为450万，除汉

2、族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等少数民族；五个区总面积为850平方千米，总人口为85万人；十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30%-50%50%-90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业

3、提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速曾长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移张家口市目前的城市化发展特征张家口市目前所处的房地产发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-3,0003,000-4,0004,000-8,0008,000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主

4、导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导人均GDP与房地产发展阶段关系表：08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型一主三副，两轴四区的空间结构城市发展战略两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区，东部次区域，中部次区域和南部次区域一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县三个产业聚集区的规划建设2008年——2010年三年时间，张家口市要完成主城区73家工业企

5、业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家，占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；全市经济的断增长城区工业发展受限因素加大城区工业扰民污染造成的社会因素全市经济的断增长城区土地资源的有限性迫使城区工业企业外迁城区工业发展受限因素加大城区工业扰民污染造成的社会因素中心城区住房用地规划住房建设用地其他建设用地房地产市场板块划分当前张家口市房地产主要分为三大板块——桥东、桥西和高新区板块；桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套

6、还有待进一步的完善，桥西区桥东区高新区当前张家口市房地产住宅类型多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大·盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的

7、结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；张家口市购房客群分析根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；置业次数置业比率（一居客户）置业比率（二居客户）置业比率（三居客户）置业比率（四居客户）从被访的客户数据表明，倾向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比