强化项目运营管理,建立核心竞争优势.doc

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1、强化项目运营管理，建立核心竞争优势    ● 行业调整让更多企业开始重新审视自身的管理和竞争优势    自1998年福利分房末班车开走之后，住房商品化令房地产市场高歌猛进。在经历了一段超常速发展的黄金期后，到2008年，疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头，让争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。楼市进入下降通道，房地产行业随之进入全面调整洗牌阶段。    本轮房地产行业调整，业界基本得出一致结论：它不是周期性的调整，而是结构性的调整。本论调整将让中国每一家房地产企业都刻骨铭心，

2、也必将对中国房地产行业产生深远的影响。    据国家统计局公布的数据显示，2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，而东部地区及大城市的调整更为明显，成交面积萎缩普遍在50％上下，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。很多在2008年初制定了高速增长策略的企业纷纷遇到了经营上的巨大挑战，虽然经过艰苦努力，取得了一些成绩，但大多数企业都没有达成预定目标，有的更是相差甚远。很多企业在这个调整过程中暴露出了各种各样的问题，也让更多房地产企业开始静下心来认真思考自己的未来，轻易取得高速增长

3、的年代已经结束，未来企业究竟依靠什么来赢得市场、赢得竞争呢？    在与业界很多企业的决策高层进行交流时，我们发现，大家以前“重项目、轻管理”的思想发生了明显转变，普遍将之前很少关注的企业内部管理放在了非常重要的位置，开始重新审视自身企业的管理现状，开始认真思考未来依靠什么来支撑企业的持续发展和增长，如何建立核心竞争优势，应对行业挑战。    ● 管理转型势在必行，强化项目运营管理能力迫在眉睫    先看一下某房地产公司总经理的困惑——“岗位职责不清，部门相互推诿，依靠个人经验管理，单个项目做得很好，但多项目运作问

4、题不断，大家总有忙不完的事情，看上去都很忙但不知道在忙什么，为什么忙，同样的问题重复发生，我不断地处理问题但总也处理不完，员工不断抱怨，客户投诉不断，员工的收入越来越高，满意度却越来越低。”上述现象实际上普遍存在于很多房地产企业中，特别是跨区域发展的集团公司中。出现这种现象的根本原因在于企业在项目开发过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，企业还处于比较粗放的管理模式下，管理更多地依靠个人的经验。    从房地产企业的发展历程来看，一般将经历从本地到异地、从单项目开发向多项目开发的发展阶段。当前，多项目、跨地域开发

5、已成为房地产开发企业最主要的特征，但目前众多房地产开发企业缺乏有效的集团管控模式。有些企业虽然成立了集团总部，但总部与区域公司之间管理权责模糊、工作接口关系不清晰、管控效率低下；而有些企业的总部并未能积极有效的从总部层面为区域业务和项目创造价值。其次缺乏有效的项目运营管理模式。很多房地产开发企业的各个项目相互独立，每个项目既有资源又不能实现共享，如何从项目公司向真正的企业转化，使得各项目资源能在集团范围内共享，即如何建立最有效的项目管理模式是多数房地产开发企业面临的困惑。另外众多房地产开发企业在项目管理中经常出现多

6、头领导、权利交集和责任真空的问题，导致项目管理力度不足，出现项目赶工，影响质量，甚至影响开盘时间。    同时我们看到快速发展中的企业，人员能力也随之快速稀释。同样的错误在不同的地点，在不同人的手中一犯再犯，宝贵的经验却随着人员流动而没有得到很好的传承，这不得不说是企业管理上的巨大缺陷和差距。这种差距和缺陷都将在公司的利润指标中得到最终的体现。    目前，已有很多房地产企业意识到了上述问题的严重性。一些有远见的企业已经投入大量资源推动管理转型，提高整个企业的项目运营管理水平。2008年8月，在碧桂园集团的项目运营

7、管理系统启动会上，集团董事会主席杨国强先生表示，此次启动的系统肩负着碧桂园实施全国扩张战略的重任，其重要性不亚于公司的上市启动会，并对项目运营管理系统的成功上线寄予厚望。    由此可见，未来项目运营管理能力将成为房地产企业最重要的核心竞争力之一。对于中国的房地产企业来说，全面强化项目运营管理能力已经迫在眉睫。    ● 强化项目运营管理，建立面向未来的核心竞争优势    在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐

8、消亡。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。实际上也就是说，谁拥有高水平的项目运营管理能力谁将取得最后的胜利。    项目运营管理（P