什么是限价房、两限房？二者有区别？.doc

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1、·什么是限价房、两限房？二者有区别？·2010-9-2617:09:10 限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位

2、、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”北京市目前已确定的限价房购买条件包括“具有本市常住户口”、“中低收入家庭优

3、先”，以及已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”等。简单理解限价房就是限房价、限地价的“两限”商品房。两限就是限制价格,限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。另一个就是限制面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。限价房政策的核心是：“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发商。”简而言之，就是“限房价、竞地价”，在固定房价的基础上对地价进行竞争。房价的定价是个关键点，固定高了，无法起到积极

4、的作用，但固定得过低，同样也会带来问题，中标的开发商很可能为了既要竞低价又要保证利润而在楼盘品质上做文章，难免在建设过程中出现偷工减料的现象。限价商品房不同于经济适用房，开发商企业要花大价钱去竞拍土地，成本相对要高一些，而经济适用房是划拨土地，可以大幅降低土地成本。目前北京限价房的限定标准初步定为低于周边项目均价的15%左右，这个比值可能会令许多人不满意，但限价房是商品房，一方面可以使不断上涨的房价控制在一定的价格尺度内，另一方面起着梯次消费的作用，填充在商品房和经济适用房之间。从长远看，限制房价有三个作用

5、：一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改变以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼货币；二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确立区域价值的标杆地位，起到指导价的作用；三是短期来说，由于限价房初次交易时的价格是用行政手段强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价房的逐渐增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场平均价格的作用会渐渐得以体现。限价房在建设过程中需要注意两点：一是加强工程监理和验收。开发商为了获得一定的利

6、润，一般会尽量降低建设成本，而这样房屋能否顺利建设和完工，必须要经过工程监理和竣工验收两道关口。因此，政府有关部门要加强管理，避免监理公司与施工方串通一气，降低工程的质量，同时严把竣工验收关，使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商低劣工程的标本。二是抑制投机炒房。在目前求大于供的情况下，因其价位已经超过中低收入人群的购买能力，而在转让等环节上较经济适用房显得更为方便，很可能成为新的房产投机渠道，比如购买了一套限价房转手倒卖,虽然要负担5.5%营业税和其它费用，但由于低于市场平均价格15%，仍有7-

7、8%的利润空间。因此，对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节。据悉，正在审批的《北京市中低价、中小套型普通商品房销售管理办法》等文件规定，限价房购买对象基本定为人均住房建筑面积20平方米以下的中等收入家庭。在销售环节，为保证公平性，避免排队购房，政府将在对供应对象统一审核基础上，通过政府组织，公开摇号排序，轮候购房，建立购房人档案信息系统。为防止投机，规定个人购房后5年内不许出售、出租，5年后出售出租，不得再购政策性住房。限制面积，回归自然合理的居住形态从设计角度讲，90平方米的限

8、制对于南方的户型比较适宜，除了传统的居住习惯外，主要是南方城市由于气候原因，墙体较薄，同时上下水管走外墙，不用采暖设施，明卫生间，并且楼层较高，抗震要求相对低一些等等，这些都减少了户内管线和风道占用的面积，极大地提高了套型的使用率和实用率。所以，当90/70的新政出台后，北方的开发商一片哗然，南方的开发商则悄无声息。从开发角度讲，90平方米的限制一定程度上增加了房屋成本。设计成塔楼，每层十余户的配比，难以兼顾通风