公司接待机构调研情况表.doc

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1、公司接待机构调研情况表接待日期：2013年12月11-12日,12月16-18日高管姓名：董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁韦传军、高级副总裁兼董秘徐家俊、资本总监李泽星、资本运营部总经理朱毅、财务部总经理曾爱辉、地产运营总监施鑫华投资者：华夏基金、建信基金、嘉实基金、新华人寿、阳光保险、人保资管、重阳投资、平安资管、世诚投资、富国基金、银华基金、中国人寿、泰康人寿、工银瑞信、泰达宏利、安邦资管、华安基金、海富通、国泰基金、鹏华基金、易方达基金、广发基金、鼎诺投资、南方基金、大成基金、博时基金、生命人寿调研形式：请选择以下几种方式中的一种或几种（4）1、公司现场接待2、电话接待3、

2、公司项目所在地接待4、其他场所接待5、公开说明会调研内容记录：（可以另附）1.怎么看待房产税对地产行业的影响不应把房地产税简单地看成调控房价的手段，这是特殊市场阶段形成的误读。房地产税是一种财产税，按照西方成熟国家的经验来看是各级地方政府的重要税收收入来源，能有效弥补现有地方财政收入对土地收益的依赖，对地产行业而言，地方政府税收体系结构的调整有利于土地市场的健康发展和地产行业的长远发展。2.全国整体的房地产市场的走势，对明年量／价的总体判断如何？应该说这些年来，政府的调控措施是比较有力而且有效的。最主要成果是，基本上挤走了将房产作为投资品的炒房客，尽可能地满足自住需求。无论从企业还

3、是客户自身来看，市场目前都还是比较健康的。市场走势和价格主要还是取决于供求关系。目前，全国各城市的供求关系不尽相同。部分城市(尤其是一线城市)，受土地供应限制，明显供不应求，未来房价上涨的压力依然存在。而部分供过于求的城市（主要是三四线城市），房价会有一定的下行风险，有些城市的房价已在下行中，可是从中线来看，这些城市也将享受示来“城镇化”的红利，是有空间的。全国市场，会因城市不同而出现明显分化，但整体来说应该还会继续健康平稳的发展----量价总体平稳，结构性分化的势头在经历2013年消化之后会趋于缓和。1.未来2-3年的需求是否还会以刚需首改为主，为什么？中国的人口基数大，土地稀缺

4、，地区发展不均衡等客观问题都不可能会在2-3年内就得到显著的改变。新的城市化带来的人口，他们的需求受到购买力和基本功能（以三房为主）需求的制约，因此未来2-3年，市场需求依然会以刚需首改为主。政府的行政调控措施，虽然看上去是一种不符合市场规律的行为，但也是当下的一种无奈之举。在找到其它措施（如房产税）并证明其确实有效之前，是不会轻易放开现行的限购、限贷甚至是限价政策的，这样的政策，在客观上对改善性需求和高端豪宅需求形成了压抑。而“90-70”政策，则从供给上保证了刚需首改仍将是市场的主流。2.怎么看待资本市场对地产行业的管制，对明年的预测是什么？我们积极响应政府关于地产行业健康发展

5、的政策，关注资本市场的动态，在保证业务发展和投资人回报的前提下，将会理性的通过各类手段在资本市场进行融资，扩大公司的业务规模。3.自2011年下半年开始，公司开始调整产品户型结构，大户型产品占比情况如何？2014-2016年期间大户型的比例如何？随着2011年公司开始调整住宅产品户型结构，2011年~2013年，年度总可售中大户型（144平米以上）占比持续降低，由11年的51%降至13年的35%。12~13年的新增供应货值中，中小户型产品占比由64%提升至80%。依据目前土地储备，14年新增供应中中小户型占比为75%，大户型主要集中在北京门头沟、大兴孙村、天津团泊，此外，其它区域的

6、项目，如萧山天逸、上海自在城、上海艺华年也有一定量的新增大户型供应，均为定位合理的项目，从我们当前的预期来看，这些项目的销售目标基本是可控的，并有可能对集团14年的销售贡献更多。公司将一如既往坚持快周转战略，从土地拓展到销售都将以中小户型为主力，保证新增供应、可售资源的结构合理性。4.明年主要的投资策略及计划如何？公司在投资布局上仍强调深耕现有的一二线城市，同时也会关注一些在三四线城市较好的投资机会。公司的投资方向依然是刚需首改类产品，在经济发展较好的城市适当投资改善型产品。对于新城市的选择，公司会严格按照城市评价和项目评价标准来确定。5.公司怎么看待生命人寿和安邦保险的增持行为？

7、这是股东自己的投资行为，但我们可以看到,公司的投资价值越来越获得长线投资人的青睐，诸如生命人寿、安邦保险等投资人看好公司未来的业绩增长和发展潜力，以及品牌价值、企业文化、公司治理及管理团队等方面的优势，他们作为财务投资人纷纷增持公司股份。1.如何划分535的383的业务发展方向？383的总体战略为一体两翼，535是383总体战略的重要组成部份。长期535的战略发展方向为国内综合体开发商和精品商业物业持有者，中短期为了更好的发展壮大同时发挥海外融资平台作用，535也将从