第六章 收益还原法ppt课件.ppt

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1、第六章收益还原法一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理§6-1收益法概述第六章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入§6-1收益法概述第六章收益法四、操作步骤4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资

2、本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格第六章收益法§6-2收益还原法的计算公式一、一般公式第六章收益法01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第六章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1

3、tt+1……n-1naaaa……a……a第六章收益法公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第六章收益法1、直接用于计算价格P100例6-7：某房地产于2002年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2008年4月1日的收益价格。第六章收益法2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a则有：如果：R=r则有：第六章收

4、益法P100例6-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。第六章收益法P100例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第六章收益法3、比较不同年限价格的高低P101例6-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。（1）计算A房地产

5、30年的收益价格:第六章收益法AB★A

6、月均涨幅为2%。综合可比实例的其他房地产状况优于估价对象5%，该类土地还原利率为6%。试对该可比实例进行修正。P101例6－11比准价格=可比实例价格×K情×K日×K状×K年第六章收益法a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第六章收益法01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第六章收益法a发生在期中01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a……a……a第六章收益法a在前若干年有变化后不变三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有

7、限年0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1第六章收益法ai=a(1+g)i-1P102例6－12某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第六章收益法01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……第六章收益法举例四、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)b

8、第六章收益法ai=a+(i-1)bP103例6-13某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第六章收益法递减没有无限年第六章收益法例题某宗房地产预计未来第一