徐水市XXXXX项目营销方案4.6.ppt

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1、徐水区星河湾项目营销方案2016年4月17日宏观市场及竞争项目分析1项目本体分析2项目整体定位3目录CONTENT项目营销计划4PART1宏观市场及竞争项目分析城市概况——徐水整体环境分析经济：据2013年统计数据，全县GDP148亿元，同比增长6.6%，人均GDP29400元。人口：全县总人口约58万人，其中城镇人口约7万人。徐水将采取“极化县域中心城镇（县城）、培育县域副中心城镇（大王店），建立县域‘双中心’城镇发展模式，以‘双中心’带动全县整体发展”的城镇发展战略。徐水第二产业发达，巨力、俊峰、晨阳、普康、天津钢管徐水炉料公司等中大

2、型企业不断得到政府的大力支持，随着大王店长城集团和风帆的入驻启动，将会给徐水的就业、经济发展等带来较大动力，发展后劲持续增强。第三产业逐步完善将会对城市服务业形象进一步提升。城市建设规划——徐水城区近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。发展规划：徐水县域内形成“一横一纵”两条城镇发展轴线。“横轴”为东西向的复兴路（S333）；“纵轴”为南北向的康明大街（G107）和京广铁路。西部大王店为城市规划副中心。发展方向：近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。中心城区用地布局规划：规划以京广铁路为南北向轴线，以华龙路

3、、南环路为东西向轴线，形成“两片三组团一中心”的组团式城市空间结构“两片”：以京广铁路（G107）为界，以西为县城教育科研及汽车产业园区；以东至京石高速公路之间为集老商业、文体娱乐、行政办公及商业服务、索具生产和制造加工业于一体的综合区。“三组团”：北部文化体育和行政办公及商业服务组团，作为县城居民的生活服务及现代商业服务中心；老城商业组团，以传统商业及文化为主；南部产业组团，县城制造业的发展基地。“一中心”：西部教育培训及科研中心本案位于城市南侧新城区内，区域发展成熟，周边多为成熟社区。大王店副中心县城中心东方名苑均价4800元/㎡世纪

4、家园4300元/㎡阳光水畔4150元/㎡欧韵新城均价4400元/㎡尚品4300元/㎡绿墅蓝湾均价5600元/㎡喜悦成均价4350元/㎡车位11万水岸c区高层3800元/㎡城市环境—徐水城市地理位置优越，交通便利，城镇化率较低，第二产业发达，后期对房地产行业推动较大。供应—目前市场在售产品较少，多数项目为尾盘处理，供应量较低，市场行情较佳。在未来几年天行健/巨力/天疆地产等将有大体量项目入市，竞争将会加剧。产品—市场在售产品品质参差不齐，证市场较为混乱，主流户型以90-105㎡两室，120-130㎡三室为主，少量一室和四世产品位置—目前徐水

5、地产市场开发全面开发，以城南为主，大部分中高端项目集中在城南区域。价格—目前徐水房产项目价格参差不齐，主流价格集中在4000-4500元/㎡左右。本体分析区位交通四至及周边环境周边配套竞品项目本体小结12PART2项目本体分析项目本体分析——区位及四至分析新城区本案区位认知：项目位于新城区南侧，属徐水县城市核心地带项目周边为多为成熟社区，生活配套完善本案项目周围配套完善，生活氛围浓厚，生活便利；生活配套：项目周边生活氛围浓厚，配套完善。教育配套：项目周边幼儿园到高中一站式，教育配套较全；医疗配套：徐水县医院/华一医院，周围医疗设施完善。景

6、观配套：暴河沿岸市政配套：紧邻小型公园项目本体分析——周边和交通配套分析项目位于城市西部，交通体系发达，路况良好。交通：紧邻城市东西干道巨力路与城内大街。城市核心——位于城市新城区核心，周边多为成熟社区，区位成熟周边生活、教育、医疗等配套完善，有利于本案开发周边多为成熟社区，配套完善区位配套片区发展现状项目紧邻城市主干道，路况良好，对内对外交通便利，自驾及公共交通体系发达，利于本案发展交通项目属性总结本案规模较小，不具备规模优势，属短平快项目。项目属性市场主流户型，但户型面积偏大，虽然能利益最大化，但是容易引起客户抗性产品属性PART3项

7、目整体定位项目SWOT分析S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）项目紧邻城市主干道，交通便利，通达性强周边多为成熟社区，各类生活配套完善成熟区域，客户认可度较高市场主流户型，面积控制比较合理在售项目多为尾盘处理，市场供应量低项目地块较小，不具备规模优势市场主流户型，但受限严重，户型面积偏大经济发展因素：徐水县经济发展较快，客户购买力逐渐增强；政策因素：受益于京津冀经济圈规划，徐水划区，客户投资预期不断增加。宏观政策的不确定影响，影响客户心理预期；市场供应量潜在项目较多，未来竞争加剧。综合来看：1）项目周边配套齐全，生活氛围浓厚，交通便利

8、；2）区域成熟，客户认可度较高3）市场供应量较低自身条件：1）城中村改造项目，容积率过高，户型受限严重；2）地块狭小，体量小，无发形成规模效应项目SWOT总结项目的优势大于劣势，机会大于威胁。