地铁对长沙商业地产发展的影响.doc

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1、地铁对长沙商业地产发展的影响第一部分概述地铁对长沙商业地产发展的影响2009年9月，长沙地铁正式开建。根据规划，长沙地铁网络由1号线及其支线1A线，2号线、3号线和4号线构成网格加放射形状的线网总体构架。其中，1号线和2号线形成长沙南北向（芙蓉路）和东西向（五一大道）轨道交通“十”字形骨架，与城市最大交通走廊相对应。尤其是东西向的2号线，将连接汽车西站、长沙火车站、武广客运专线新长沙火车站等交通枢纽。而3号线与1号、2号核心线路衔接构成环形，成为另外一条重要的骨干线路。4号线与城市较重要的交通走廊相对应，可以增加轨道交通线网密度，辐射外围组团，与1、2、3号线路一起，完善网格加

2、放射形状的轨道交通网络。完善的地铁网络犹如一个财富的动车，使长沙、长株潭乃至中南地区的人流、物流、商流和信息流形成一种快速的涌动，城市商业将沿地铁沿线而展开、兴起和繁荣，城市地产也将因地铁“预期”而获得极大的提升空间，城市经济无疑将更具活力和竞争力，属于长沙的地铁经济时代已经来临。地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的还是目的性人流量。地铁的快速发展让长沙交通更加便捷，在一定程度上改变了购物环境，从而聚集了大

3、量目的性人流，改变长沙市的商业布局；同时地铁的快速发展，交通更加便捷，也能改变人们固有的就近的消费习惯，使商业辐射的区域扩大，使商圈连接更为紧密，或者形成新的商圈；当然地铁的快速发展，也让大量的人流通过轨道交通输送到长沙市的各个区域，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业、服务、办公、娱乐、体育等配套齐全的多个新城市中心，根据人们就近消费的心理习惯，可推断出住宅物业的发展能给商业地产的发展带来较为稳定的消费群体，间接的促进长沙的商业地产的发展。改善交通，聚集人流地铁的快速发展，缓解了长沙的交通压力，丰富了人们的出行方式，缩短了往还的时间，减少了人们对出行不便的担忧，

4、使人们更乐于出行购物等，为新的商业街或者商圈的出现，聚集了大量的目的性人流量。万科•金街坐拥地铁2号、4号线，地铁强大的输送力，与地面交通形成立体交通网，吸引本地消费者蜂拥而至。据悉，2号线每小时运力将达到3万人次，将来4号支线的补充，将更大程度促使该区域商业以及其他配套的完善，比如更多的商务功能场所的进驻，众多写字楼及商务中心在万科•金街周边聚集，商务消费中心的磁场效应将带来源源不断的高端客源，消费半径无限扩大，或促使该区域形成新的商业街。改善购物环境，聚集人流虽然地铁的新建在短期内会造成交通拥堵，一定程度上影响商圈的购买力，但长远看来地铁的建设，将缓长沙的交通压力，提高整体

5、的购物环境，从而在一定程度上为商业的发展聚集了人气，使商圈的商业价值得到进一步提升。五一路广场立交桥的拆除期间，周边的商业（平和堂等）以及交通等方面都会受到影响，尤其是交通方面，可能会出现交通拥堵的场面。而此次拆建工程需要较长的时间才能恢复，短期内将对周边造成一定的影响。但从长远来看，在地铁以及立交桥建成之后，将改变其购物的环境，将会使周边的商业的价值得到进一步的提升。扩大商业辐射范围，易于形成商圈联动，改变商业格局地铁使商业项目不再受制于自身规模的限制，辐射的范围可以由一个社区变成一片区域，甚至是整个城市，地铁也能使不同区域、不同商圈联系更为紧密，改变人们就近的消费习惯，为商

6、业的发展聚集更为宽泛的消费群体和消费阶层。而项目内经营的商品种类也可以更加的丰富，或者更加专一，因为只有更广阔的辐射范围才能为业态丰富的商业项目带来不同目的的消费者。地铁能使来自不同地方的人流和信息流快速到达一个位置，然后集中性地释放；地铁的商圈效应，可以充分把黄金口岸的价格凸现出来，使空间、地下获得更大的提升空间，让寸土寸金的地段得到进一步强化，使城市的商业布局更趋优化，加快商务办公、零售商业、住宅等现代服务业的发展，既能促进其提升品质，提高群众生活质量，更将创造巨大的社会财富。另一方面，由于长期以来长沙主城区集中在湘江东岸，这一区域的环境容量接近饱和，城市运转压力加大，发展

7、空间受到制约，建设成本大幅提高，城市商业中心、长沙中央商务区必须寻找新的拓展空间。随着地铁的开建，在解决这些商圈交通拥堵的同时，还能加大传统商圈的辐射能力，使长沙东部与芙蓉、雨花等市区的彼此联系更加紧密，星沙商圈、五一商圈、东塘商圈的融合度进一步提高，为商业的发展聚集更为宽泛的消费群体和消费阶层。促使住宅物业发展，间接为商业地产发展聚集人气长沙的轨道交通快速发展，为长沙商业地产的发展提供了广阔的空间。在承担缓解城市交通压力首要任务的同时，地铁也提升了长沙居住环境的质量，促使地铁周边住宅物业高