万科专业人员设计管理培训ppt课件.ppt

《万科专业人员设计管理培训ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、万科设计管理－专业人员版2006年8月主要内容一、投资分析阶段二、设计前期阶段三、实施方案阶段四、施工图阶段以产品目录改造业务流程项目定位产品设计施工建造产品创新旧流程产品目录新产品研发成熟产品产品升级社区定位选择产品生产实施产品创新产品应用新流程目前状态目标方式创新产品保持万科产品的行业领导地位标准化产品保证集团规模扩张的核心工厂化产品成熟产品创新产品的基础，标准化产品的源头多创新无积累有创新多积累实现产品目录的方式〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段成立机构确定指标现有产品整理同行产品借鉴产品

2、库建立标准化产品目录成熟产品目录成熟、标准化产品应用机制形成产品体系建立客户导向产品研发产品筛选通用部品更多项目按照标准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品目录工厂化产品项目第三阶段实现产品目录的方式规划设计产品实现流程概括图（一）流程概括图1产品实现流程概括图（二）流程概括图2产品实现流程概括图（三）流程概括图3投资分析阶段什么是投资分析阶段？决定立项与否具备拿地意向主要成果：《项目可行性研究报告》主导部门：项目发展部工作目的：分析经营前景，为决策提供依据投资分析阶段－定义项目发展部成本部营销部设计部工程部

3、设计部主要成果：《项目可行性研究报告》规划设计部分投资分析阶段－设计部的角色《项目可研报告》－－规划设计部分项目基础资料：自然条件、社会条件、竞争楼盘信息设计分析：规划设计草案、经济技术指标分析、产品分析控制性项目设计工作计划投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划基础资料的内容宗地自然条件：位置、地形、气温、地质情况等宗地社会条件：周边人文环境、交通、公共设施、当地法规、设计要点竞争楼盘信息投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划基础资料分析的几个范例投资分析阶段－

4、设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划庵木港杨泰新村宝杨路农田沈师浜高压线宗地现状上海宝山项目投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划明珠线宝山站05年建成地铁1号线终点站月浦站05年建成地铁1号线泰和路站03年3月建成通车现有道路20米宽将拓宽为50米宽现为4车道规划为50米宽道路在建外环线泰和路段01年10月通车共和新路高架建设中02年底建成通车至人民广场15分钟车程通往过江隧道03年竣工外环线全线贯通。距外高桥15公里车程10分钟规划宝山区政府区域交通分析图上海宝山项目投资

5、分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划开发顺序结论：在宝山新城西区规划开发的大环境下，万科新城开发周期应为6年，开发顺序大致由北向南。万科新城用地东块（三期）开发周期三年南块（二期）开发周期三年中心区（一期）开发周期三年上海宝山项目规划开发顺序示意图投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划竞争楼盘信息的收集案例：广州星河湾•与项目在地理位置、市场定位、产品类型等方面存在竞争的楼盘•责任部门：设计部营销部共同确认投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划

6、设计分析工作目的经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）为：营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划模拟案例地块：220米X220米的正方基地用地面积：4.84公顷一梯两户单元1户型面积：120平米三房两厅:10.5米（面宽）X11米（进深）一梯两户单元2户型面积：135平米三房两厅:11.3米（面宽）X12米（进深）住宅层数为六层层高为2.9米间距系数1.5投资分析阶段－设计部的工作成果项目基

7、础资料设计分析控制性计划蓝色单元120平米户型，红色单元135平米户型，总户数并不应户型大小而变化，两方案的总建筑面积相差12%!总建筑面积:7.8万平米容积率:1.6总户数:576总建筑面积:6.9万平米容积率:1.43总户数:576设计草案投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划假设的问题:如营销建议以120平米为主力,设计结论135平米户型效率高出12%问题如何解决?营销,成本和设计之间的草案需要互相沟通,最终形成现实一致的可研报告投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析

8、控制性计划土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积（Ha）容积率建筑面积（M2）面积比总户数（户）户数比会所（M2）商业（M2）配套（M2）方案一总建筑面积（M2）独立住宅联排住宅多层总容积率小高层高层方案二总建筑面积（M2）独立住宅联排住宅多层总容积率小高层高层签字栏填表部门设计部填表人审核人部门经理容积率分析表投资分析阶段－设计部的工作成果项目基础资料设计分析控制性计划此阶段设计工作的特点·以项