国有土地交易常识与交易示例分析ppt课件.ppt

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1、国有土地交易常识与交易示例分析GemdaleCorporation第一部分土地所有权的归属第二部分第三部分国有土地使用权研究国有土地使用权出让第四部分提纲招拍挂交易方式的项目分类及案例分析21世纪最宝贵的财富是什么?PK对于拥有了大量优秀人才的房地产开发企业，又是什么更重要呢？OROROR设计工程营销成本、财务GemdaleCorporation土地GemdaleCorporation第一部分土地所有权归属要点概念范围界定土地所有权归属GemdaleCorporation土地所有权归属土地按所有权分类国有土地集体土地√城市市区的土地；√农村和城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购为国有的土地

2、；√国家依法征收的原集体所有的土地；√依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；√农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；√因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。√农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理；√在一个村范围内存在两个以上农民集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农民集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理；√农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）

3、农民集体经济组织作为所有者代表经营、管理。GemdaleCorporation第二部分国有土地使用权研究要点国有土地使用权土地出让流程政府土地增值收益及分配建设用地是土地使用中的一个重要制度。国有土地主要是用于建设用地，而建设用地一般也只能是使用国有土地。房地产开发是国有土地用于建设用地的主要方式。那么，我们该如何获取土地呢？请往下看……GemdaleCorporation国有土地使用权的取得GemdaleCorporation国有土地使用权研究图2-1国有土地使用权转移方式国有土地有偿使用方式招标、拍卖、挂牌、协议出让国有土地使用权转移方式国有土地无偿使用方式国有土地使用权划拨国有土地使用

4、权作价出资或者入股国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地使用权转让一、国有土地使用权虽然土地所有权主体较为单一，但是使用权主体则是相当分散的，通过有偿或无偿的方式，土地使用权可以为各种主体享有。1.国家机关用地和军事用地； 2.城市基础设施用地和公益事业用地； 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4.法律、行政法规规定的其他用地。GemdaleCorporation国有土地使用权研究土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（一）无偿使用方式——土地使用权划拨定义使用

5、范围对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权研究（二）有偿使用方式——出让、转让、租赁和作价出资入股有偿使用方式是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。指土地使用者通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其土地使用权再转移的行为。出让租赁转让图2-2国有土地有偿使用方式对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土

6、地使用权研究二、土地出让流程政府土地使用权土地出让金开发商图2-3土地使用权出让示意图对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权研究三、政府土地增值收益及分配政府土地收益政府储备地块委托交易地块公开成交价款与土地储备整理成本之差不改变现状土地使用条件地块公开成交价款的40％地块公开成交价款的50％改变现状土地使用条件并进行开发建设图2-4政府土地增值收益分配图GemdaleCorporation第三部分国有土地使用权出让要点招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式招标？拍卖？挂牌

7、？招标：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更