物业管理消防系统维修保养标准作业规程.doc

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1、消防系统维修保养标准作业规程1.0目的规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。2.0适应范围适用于物业部辖区内消防系统设备的维修保养工作。3.0职责3.1物业部负责审核《消防系统维修保养年度计划》并检查计划执行情况。3.2保安队长负责制定《消防系统维修保养年度计划》，并组织督促该计划的具体实施。3.3维修班具体负责消防系统的日常保养工作。4.0程序要点4.1《消防系统维修保养年度计划》的制定4.1.1每年12月底，由保安队长、维修班长组织制定完毕下一年度的《消防系统维修保养年度计划》报

2、物业部审批。并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修计划。4.1.2《消防系统维修保养年度计划》必须具备以下要求：a）有明确安排设备的大、中、小修的计划；b）有具体组织实施维修保养的时间；c）有明确的维修保养周期；d）有具体的维修经费预算；4.2对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《消防系统操作标准规程》，并按《消防系统维修保养年度计划》进行。4.3检查4.3.1日检：每班次在当值班长指导下由值班员对火灾警报系统进行下列检查：a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探

3、测器探头现场有无篜气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响正常工作，探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换。c）自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；d）故障功能：——主电源故障：检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良的影响情况；——备用电源故障：检查充电装置，电池是否损坏，有无断线；——探测回路故障：检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下终端监控器有无损坏。4.3.2月检：每

4、月底在保安队长的指导下，由监控室人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》：a）日检全部内容；b）测试控制器主要工作电压是否正常；c）火灾探测器（温感、烟感、碎玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；d)对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；b）检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功

5、能是否正常；c）对消防主机、联动柜、动力配电箱、楼层显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；g）对主电源和备用电源做自动转换试验。4.3.3季检每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年（季）检查保养记录表》：a）采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；b）试验火灾报警的声光显示；c）试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；d）对备用电源进行1-2次充电试验，1-3次主要电源和备用电源自动切换试验；e）用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形

6、、扭曲情况；f）用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；g)对固定式干粉灭火系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；h）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；i）从消防联动柜上按电梯归底开关钮使客货梯停于首层试验；j）在消防控制中心进行消防通信设备对讲通话试验；k）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.3.4年检：每年12月20日前物业部联合组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防

7、系统年（季）检查保养记录表》：a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取5%）进行一次实效模拟b）试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清洁尘埃；c）进行本规程4.2.3季检内容，（a、b）除外；d）试验火灾应急广播设备的功能。4.4维修保养4.4.1对消防系统设备的外部清洁由每班次值班员应对消防设备外部清洁一次，用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。4.4.2消防系统设备故障的维修保养一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因，解决时间上报物业部经理，并按批准的时间限期解决。4.4.3

8、需外委维修的，由物业部委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。4.4.4消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养标准作业规程》相关内容。4.4.5消防电机/风机的维修保养，见相关要点。4.4.6消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期三年5.0相关文件及记录5.1《消防系统操作标准作业规程》5.2《给排水设备设施维修保养标准作业规程》5.3《消防器材/系统维修经费预算计划表》5.4《消防系统月检查保养记录表》5.5《消防系统年（季