房地产合作开发模式风险分析.pdf

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1、..房地产项目合作模式风险分析房地产合作开发已是普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临着共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质，导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地

2、滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。但同时，也存在着巨大的合作风险，尤其是在房地产不景气时，可能会给任何一方带来损失。一、房地产合作开发模式;....

3、房地产合作开发可以简单地说是：当事人各方约定，各自分别提供土地、资金、技术、管理、劳务等，合作开发房地产项目，并于产品建成后按约定比例分取房屋、土地使用权、利润等的房地产开发。（一）法人型合作开发1、共同成立项目公司由各方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或其他约定，分别承担风险、分享收益，这种以项目公司方式开发的优点显而易见：责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，如各方守约，可以共担风险、共享利益、能同心同力，也就是说，发生纠纷的概率很小。同时也有其不足

4、之处：组建项目公司需要较长的时间，成立规范的管理机构，前期费用较高，容易错过商机等。此合作开发的设计至关重要：约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，项目公司成立前后的权利义务的转移，项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理，项目合作建设的规模、速度等事项。此种方式成功的例子较多。2、抵押参股方式。投资方通过受让抵押方的部分股权或抵押土地等，以达到投资合作的目的。这种合作的优点是：合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，只需依股

5、权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。可以较快取得项目的开;....发建设权并进行项目的实质开发，抓住商机。其次，无需交纳办理土地过户契税和手续费，可以节省转让费用，进而降低投资开发成本。其不足之处是：项目在实际的经营过程中不可避免地会产生债务以及或有债务，也可能因为违约或侵权对另一方承担赔偿责任。股权受让方是投资方，可能之前把对自己的风险控制到最低，收益要求达到最大化，毕竟有钱的一方具有强势，但是如出现回拢资金不好的情况，就必得承担主要风险，“抄股抄成了股东”，那就被“套”住了。如果抵押方一旦出

6、现意外情况，如土地、规划等前期手续遇到问题、其他不可预见的违约事项等，可能就会对自己的股权和资产造成惨重损失。此种合作虽然简便易行，但风险难以控制，各方所担风险和收益并不公平，极易产生纠纷。一般情况下，投资方会要求抵押方对未告知的债务做出独立偿还的承诺，并采取以抵押方的股权、土地、收益等提供相应的担保、投资方保留部分转让金作为保证金、分期收购股权等，更有甚者约定如出现差错，将处于巨额罚款，拍卖、没收土地等资产，来达到投资安全之目的。例：恒大的赌注协议据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资

7、者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认沽期权为担保，筹集资金4.3亿美元；2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3亿美元，用于购买土地。如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。按照约定，恒大地产若在2007年底前实现上市，机构投资者的回报不少于30％；若在2008年6月6日前完成上市，机构投资者的回报则不少于40

8、％；如果在2008;....年12月6日前上市，回报率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回报率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，则机构投资者的回报不少于70％。如无法上市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。此例是以股权做抵押，同时约定以收益比例作为风险的回报补偿，损失惨重不说，连基本的股权都没有了。商场如战场，自已的损失就是对方的收益！此种合作方式成功率低，一般以另一方的惨重损失而告终。尤其是在房地