和晟岳麓山项目全程策划报告.doc

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1、和晟岳麓山项目全程策划思路汇报目录第一篇长沙房地产市场整体分析及预测3一、长沙房地产市场整体分析3（一）长沙宏观经济状况分析3（二）长沙房地产市场整体分析3二、未来长沙房地产市场预测3三、分析小结3第二篇长沙别墅市场整体分析及预测5一、长沙别墅市场状况概述5二、在售典型别墅案例总结5（一）在售别墅项目分布5（二）在售别墅项目汇总分析5三、长沙别墅市场未来发展趋势预测5（一）未来五年别墅市场供给趋势分析5（二）未来五年别墅市场需求趋势分析5（三）供需矛盾总结及趋势预测5四、市调核心结论暨项目开发市场背景综述5第三篇项目分析6一、项目概况6二、项目周边环境及四至6

2、三、地块价值分析6（一）区位分析6（二）用地条件分析6四、项目SWOT分析7第四篇项目定位9一、目标客户定位9二、产品定位10（一）项目开发主题10（二）项目开发类型（功能）定位10（三）开发档次定位10（四）项目形象定位10（五）户型定位11（六）价格预估12第五篇项目开发策略建议13一、项目开发模式——PUD13二、开发时机及周期15三、项目规划设计原则16第六篇项目营销推广策略17一、营销推广总策略17二、推广主题17三、形象包装17四、卖场包装17五、样板房展示17长沙房地产市场整体分析及预测项目开发成功的关键在于对市场的独到认识，为此我司项目小组对本

3、项目所处市场环境进行了详尽的调查分析，包括总体市场形势、长沙的整体现状与未来发展趋势、消费者、竞争者及个盘案例，由此得出有关项目整体市场背景的相关结论。一、长沙房地产市场整体分析（一）长沙宏观经济状况分析1、经济发展现状长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长,城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。2003年全市实现GDP928．2亿元，同比增长14％，全市财政总收入100．2亿元，同比增长32．5％，地方财政收入达75亿元，同比增长36．4％，城镇居民和农民

4、人均可支配收入分别达9900元和3636元，增长9．8％和7．3％，其中，长沙市的GDP和财政收入增速分别高出国内平均水平的2倍与17％。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。1、城市规划发展方向长沙市在城市规划区内，利用山体和河流等自然分隔，形成由主城区(包括中心城区、河西新城、星马新城)和暮云、捞霞、高星、含浦等组团组成的“多中心、分散组团式

5、”城市布局。这正体现了长沙市南拓北扩的发展思路。也是长沙市在地产四面开花的局面下转化为重点开发组团版块的房地产。到2005年，主城区实际居住人口将接近190万人，建设用地控制在170平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口将接近228万人，建设用地按照国土资源部核定的面积进行调整。2、人文历史特点（二）长沙房地产市场整体分析1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。2003年房地产开发投资增幅达到60%，占固

6、定资产投资的比重达1/3。2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品

7、住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。3、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理　　从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内，使商品房市场结构趋于合理。一、未来长沙房地产市场预测（一）房地产开发投资继续保持增长（二）市场供给、需求持续旺盛，销售价格有攀升态势1、与同类城市相比，长沙的房价在全国中心城市排名30位左右，而长

8、沙的人均可支配收入却排在10位左右。实