限售的房子你敢买吗五证不全为什么有人买.docx

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1、限售的房子你敢买吗五证不全为什么有人买有些风险可以用法律手段规避，有些你根本控制不了。文：何丹丹限售房只是一个笼统的概念，因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子，都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手，又有交易限制甚至是产权方面的风险，这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格，一边是纠纷的可能，这样的房子到底能不能买，该怎么买？《好运·MONEY+》来帮你理清楚。NOTE1、交易时间离限售到期日越长，风险越大。2、交易经手的人越多，风险越大。3、操作中的控制权是风险控制的关键。未满期限

2、的动迁房为什么有人买？动迁房通常都被规定了上市交易的期限，在房主获得产权3年以后，才能上市和普通商品房一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款，要卖掉动迁房，急用加上产权暂时不能过户，会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款，约定3年期满时办理交易过户。风险是什么？上海联业律师事务所主任律师王展指出，主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如

3、果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易中心查验一下产权登记状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。就算房主没有一房多卖，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的

4、情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。风险可控程度：一般。风险控制方法：1、用交易房产做抵押。房产不能交易，但房主能用它做抵押。具体方法是，买房人的首付款作为借款付给房主，房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔，不愿过户产权，又不愿意归还买房款，你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同，要在购买前咨询交易中心，抵押房产是否在限制过户的范围。2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主，但用房主其他的房产产权到交易中心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后，再解除其他房

5、产的抵押。万一将来发生纠纷，可以通过民事诉讼，要求法院拍卖房子来获得赔偿。需要小心的是，抵押前必须去交易中心查验这套房子的价值够不够担保付款，足够了再做抵押，万一不够，即使申请强制执行，都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。3、做租赁登记。双方不签买卖合同，按市场租金水平签20年租期的租赁合同，并去交易中心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前，买房人一次性付清10年的房租。同时，双方签一份协议，对关于双方买卖的事项做细致的约定，在协议中要说明：因为目前不具备交易过户的

6、条件，现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。等到过了上市期限，再签买卖合同，正常办理房子交易过户，用余下的租赁款冲抵买房款。租赁备案登记的作用是，确定了租客身份，就有了对这个房子的优先购买权，主动权就到了你手上。万一房主再把房子卖给别人，这个身份有利于让法院认定你为优先购买房子的人。解决办法：如果钱款付清，对方不交房，而此时离房子可以上市交易并过户的规定期限还早，不要急于去法院起诉，否则法院会以合同无法履行为由判定合同接触。通常法院从受理民事诉讼请求到结案，简易程序需3个月，普通程序需6个月，由院长审批可以延长个月，所以最

7、好的办法是离房子上市期限不到3个月时提起诉讼，并申请诉讼财产保全。3这样，在案件审理期间，房子变成了可交易房。满足了过户条件，法院则倾向判决合同继续履行。五证不全的房子为什么有人买？五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，第一期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。怎么知道五证不全？预售许可证是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这

8、房子是五证不全的。商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售