相邻关系和役权doc.doc

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1、相邻关系[①]与地役权之比较董再强【摘要】：相邻关系与地役权虽都是与不动产的利用有着密切的联系、作用功能相似的两种制度，但是二者在产生依据、法律性质与效力以及受到侵害时救济方式等方面都存在极大差异。【关键词】全国人大2007年3月16日通过的《物权法》在第二编所有权第七章规定了相邻关系，同时又在第三编用益物权第十四章规定了地役权。相邻关系是以前《民法通则》中就有的概念，那什么是地役权呢？根据《物权法》第一百五十六条的规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”可以略知地役权是地

2、役权人通过利用他人的不动产提高自己不动产的效益所享有的一种权利，这与相邻关系中相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时享有的在他人不动产上的权利有什么实质区别吗？本文试图通过对相邻关系与地役权的比较研究，以明晰两者之间的联系与区别，廓清人们的模糊认识，以利于法律适用。一、什么是相邻关系相邻关系就是相毗邻的不动产权利人在行使权利时，由法律直接规定的相互之间应当给予必要方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。相邻关系本质上是相邻不动产的所有权人或使用权人行使权利的一种延伸或限制，即对自己权利的延伸对他

3、人（相邻人）权利的限制。这种延伸或限制主要是基于社会公序良俗与诚实信用原则，为谋求社会人际关系的和谐稳定，维护公共利益与国家利益的需要，由法律对不动产所有权或使用权所施加的限制。⑷相邻关系的法律特征主要有：1、相邻关系产生的客观条件是自然原因，即不动产的毗邻关系。所谓毗邻是指地理位置相邻，包括不动产之间的相互连接和相互邻近。2、相邻关系产生的主观条件是法律规定，[②]是立法者基于社会公序良俗与诚实信用原则而直接在法律中作出的规定，其目的是为了有利生产、方便生活。3、相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产的所有权

4、人或使用权人，使用权人不限于土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人，还包括土地或土地上房屋的借用人、承租人。⑸4、相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的与相邻人有关的利益，而不是不动产本身。这种利益需要相邻人给予必要方便或接受必要限制的条件下才能实现。5、相邻关系的内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便或接受必要限制的义务。所谓必要，是指相邻权人非从相邻方得到这种方便就不能正常行使不动产的权利，同时也不得滥用权利应尽量避免和减少给相邻方造成损

5、失。⑹二、什么是地役权依目前学界通说,地役权是指土地所有权人或使用权人为了增加自己土地的价值而通过合同设定的利用他人土地的权利。需要其他土地提供便利的土地为需役地,而提供此种便利的土地为供役地。⑼虽然我国此前的民事立法中没有使用地役权这一法律术语,但在实践中还是有地役权制度的，只不过主要是将地役权视为相邻权中的一种,将地役权调整的内容交给相邻关系来调整的。比如，《民法通则》意见第97条规定“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍

6、，恢复原状，赔偿损失”，就是一种典型的地役权。但是相邻关系制度是无法取代地役权制度的功能的,因此新的《物权法》中既规定了相邻关系又规定了地役权制度。地役权的法律特征主要有：1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的一种权利，其本质为以限制供役地所有权或使用权的作用为内容的用益物权。⑾这也是《物权法》将地役权放在用益物权编的原因。2、地役权产生的客观条件以需役地与供役地分属于不同的所有人或使用人为要件，需役地与供役地不必以毗邻为必要，只要两者之间的空间距离不影响地役权的实施即可。⑿3、地役权产生的主观条件是需役

7、地权利人因使用需役地的主观需要，而与供役地权利人协议确定设立的。[④]权利人因地而产生的主观需要在古罗马时期只限于必要的基本的生活生产需要，以娱乐为目的是不能设立地役权的，比如狩猎权。⒀而现今，随着社会经济的发展，需役地权利人为了充分发掘和增加其土地等不动产资源的价值，已不再限于必要的基本生活生产的需要，已经从古罗马时期的通行、流水、汲水等发展到狩猎、捕捞，直至现今的禁止供役地的某种使用、环境保护以及营业竞争限制等。⒁这种主观需要会随着社会经济发展的需要而不断发展，空间极大。因此，只要需役地权利人认为需要与邻近

8、的供役地设定某种地役权，与供役地权利人协商一致即可成立，当然不得违反公序良俗与法律法规的强制性规定。4、地役权的客体是不动产，包括土地和建筑物。由于我们国家实行土地国家所有和村民集体所有的政策，自然人和法人对土地只可能享有使用权，而在一些情况下土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致，对房屋等建筑物设定某种（用途或需要的）地役权是可能的，因此地役权的客体应是土地和建筑物等不动产。从这个角