中国佳原创别墅项目－橘郡实战范本解读决策.pdf

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1、一、项目简介橘郡位于温渝河北岸，丽汤路东侧，占地220.33hm，项目的四周，北边为规划中的高速公路，南边为温渝河，东侧为一高度的住宅项目，西侧为丽汤路。项目距北京市中心约为15km。美国三大设计事务所组成前所未有的设计集团，跨洋联手，打造橘郡。美国BASSENIAN是加州最大的专业住宅设计事务所，担任橘郡的社区与建筑设计。根据北京温碧源住宅有限公司2000年1月提供的勘测信息，项目现场为矩形，项目的北边界约为862m，南边界约为785m，东边界约为220m，西边界约为338m。总面积20.33公顷。二、“原汁原味美国的住宅模式”引进的开发策略1、橘郡(

2、OrangeCounty)在美国（1）最有投资价值的高品质住宅区橘郡位于南美加州，是近30年发展起来的新型中高档居住区，由三大片组成，建筑风格以乡村风格为主，居住对象为美国的中产阶层及上层。在美国，地十几亩或更大的别墅俗称“鬼屋”，一般的美国人是不会去买的，有意思的事，832买这样房屋的人士以华人及黑人社会居多，一方面他们的家庭人口众多，比较习惯大家庭生活，另一方面也与他们的生活观念有关，甚至喜欢摆排场、讲面子。所以大量的住宅还是以中小户型为主，并不适于大家庭生活，橘郡就是以这样的户型为主的。橘郡从1950年开始中发展，到1980年已经成为全美国房地产最

3、贵的郡，首先它的土地符合全美有大幅增长空间的十大标准，是比较值钱的土地；其次，橘郡的建筑开发也是此项目成功的另一重要因素。在美国人眼里，橘郡是最有吸引力，最有投资价值的住宅区。她代表了美国住宅的最高水平和最高品质，是美国主流建筑品质和风格的体现。（2）橘郡的建筑风格橘郡的联体别墅FAMILY　TOWNHOUSES的原版房型荣获美国14个州及环太平洋国家参选的GOLD　NUGGET唯五全场金奖及美国MAME建筑大奖，以经济的土地使用，创造出多彩的户型与地道的纯别墅享受。橘郡建设的演变体现出一种对高层次居住需求的敏锐洞察力和对各类型建筑优点的融会贯通，其国际

4、性、先进性和人性化在此可窥见一斑。橘郡的房屋根据屋顶可分为平顶和斜顶两种，都很流行。平顶的房屋被称为“美国国际风格”，以区别于以前曾见于工业和办公建筑中的国际风格。由于橘郡山地、海景、悬崖等地势异常丰富，所以很多特殊的当代风格住宅可以在这里找到。新折衷主义体现出一种对西班牙殖民地时期风格的建筑在形状和细节上的回归，但是保留了三车位车库、秘密性侧面进式入口门廊、多天窗、玻璃墙等现代特征。精选法式、意大利式、英格兰乡村式等多款立面造型，丰富的坡屋顶与不同的色彩，真正实现了家居个性化。（3）橘郡的社区文化及配套设施橘郡还建有艺术中心，各种博物馆、展鉴馆、艺术馆

5、。一流芭蕾舞、交响乐、歌剧与油画展定期举办，一年四季始终散发着强烈的文化气息和艺术魅力，吸引全美的艺术家和艺术爱好者，以及来自世界各地的艺术工作者，使橘郡从骨子里透出一股高雅的风范。2、引入橘郡的全新住宅模式南加州的ORANGECOUNTY又是80年代以来美国住宅最具有代表性的高尚生活区，与当今众所周知的比弗利山（BEVERYHILLS）齐名。为了追求这种全新的自由、自我的美式生活，体现住宅与生活的最大化默契，因此橘郡的母亲--中洋创业，将ORANGECOUNTY选择为孕育[北京橘郡]品牌与生活的策源地。橘郡项目的引进实际上是一种生活方式的引进，是对我们

6、所习惯的从单纯的居住到享受生活的一种新高。三、市场定位策略1、消费群定位“中产阶级的上层”据该项目的有关人士介绍：以在国外留学、近期回国的居多，占客户的30％以上，其次，是文化工作者，如作家、画家、记者等职业群体，占２０％，还有就是原来就住在郊区别833墅，现在开始“升级换代”的客户。有些人有过三次或四次置业经历。也就是说，这是一个接受了良好教育，思想前卫，有较高经济实力的群体，他们是社会典型的“中产阶级的上层”。2、市场定位“原版美式高尚社区”橘郡——从小区规划、景观设计、户型设计以及配套设施的设计包括小区名称都完完全全是“美国制造”，是由美国人设计并

7、完整体现了美国生活模式与生活理想的社区，[橘郡]带来了加州ORANGECOUNTY高尚住宅聚集区的新鲜生活气息和奔放的生命活力。四、总体开发规划1、橘郡项目的总体规划橘郡项目的总体开发方案包括9个住宅组团和一个社区服务组团。项目分两期开发，其中第22一期占地约10hm，总建筑面积51000m。一期工程中开发的元素包括2-Pac单体住宅、FamilyTownhomes，以及豪华单体住宅。每个组团可建建筑的总容积和可用的占地面积以修改后的方案为准。社区服务组团将包括一个杂货店，零售以及娱乐设施。考虑到积极的生活方式，整个橘郡项目中规划了数处散步及跑步道。这些

8、小道贯穿每个组团，沿温渝河岸，并连接至包括多处休闲娱乐设施的空地。橘郡总体规划方