项目报批报建流程.docx

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1、项目开发报建报批流程前言项目开发流程一、土地使用权的取得1.取得方式1)行政划拨2)协议出让3)招标拍卖（挂牌、投标两类）4)转让2.流程示意（以拍卖为例）3.细节阐述1)信息资料部分A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提

2、交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；2)前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表：序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、2.1策划研究费、2.2

3、勘察设计费、3建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1桩基础工程、3.2地下室工程、3.3主体土建工程、3.4安装工程、3.5室外配套工程、3.6专业人员费用约前五项之和的3%3.7不可预见费约前五项之和的3%4总建造成本、开发费用明细表：序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表：序号类别税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X70%6房屋租赁管理费*2%租

4、金7企业所得税15%销售税后利润二、立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。选定各类专业服务机构。（1）甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；（2）策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；（3）甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；（4）设计单位提交初案；（5）策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；（6）设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；（7）依据确定的策划（规划设计）方案

5、，选择具体执行机构后实施；1.市场调查分析1)宏观环境分析预测A.国家政治法律环境；B.经济科技发展趋势；2)中观环境（所在城市）分析预测：A.城市建设与规划；B.竞争企业及知名企业的发展状态；C.市场供应与需求关系；D.各类专业机构状况；3)微环境分析预测A.区域消费需求研判；B.竞争对手调查；依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；2.投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分

6、析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。3.项目的开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；可行性分析内容提纲1.项目开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2.项目概况及基本数据包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3.目标市场分析包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划

7、制定等；4.项目进程安排包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；5.项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；6.项目管理及财务评价管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7.经营管理风险预测及处理；8.物业管理服务要求；三、报建规划1.提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；2.将总体规划方案报规划局规划管理

8、处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）3.在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。4.上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证