文化广场文化旅游城区项目策划报告.doc

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1、文化广场文化旅游城区项目策划报告目录第一章文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究11.1市城市发展背景研究11.1.1市概况11.1.2城市发展阶段分析11.1.3目前市城市发展战略31.2文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益3第二章项目定位52.1项目基本概况52.1.1地块概况52.1.2地块四至52.1.3项目所在区域规划62.2同类项目的成功发展案例62.2.1琴台文化艺术中心62.2.2新天地72.2.31912街区72.2.4大剧院82.3项目的SWOT分析92.4项目围土地功能利用分析102.5项目

2、总体定位102.5.1建筑定位112.5.2功能定位122.5.2各类指标12第三章本项目发展策略133.1三个平衡133.2项目开发模式分析133.2.1BOT融资模式133.2.2PFI模式143.2.3TOT模式153.2.4ABS模式153.2.5BT模式153.2.6几种模式对比分析173.3本项目开发模式操作要点193.3.1本项目开发模式的操作流程193.3.2本项目开发的操作建议193.4主要物产品运营发展建议20第四章经济性分析214.1投资额分析214.1.1投资估算编制依据214.1.2项目总投资估

3、算214.1.3文化艺术广场投资估算214.1.4商业住宅项目投资估算214.2项目运作周期分析224.3投资回报分析224.3.1不同土地费用下商业住宅项目投资回报分析224.3.2不确定性分析23第五章结论25第一章文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究1.1市城市发展背景研究1.1.1市概况n经济发展：由于1976年地震的原因，20世纪80年代初期，处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合

4、实力50强；2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年人均GDP达32947元；2007年，市GDP总量达2760亿元，排名第20，超越、等省会城市，已成为省最强的经济综合实体；随着去经济化趋势的发展，势必会带动经济的发展。n人口区划：现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海），6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人

5、口约730万，其中市区305.53万人；2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）市排名第五；多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。n地理交通：市地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与市接壤，西与、天津毗邻，是联接华北、东北两区的咽喉要地和走廊。境铁路公路交织成网，交通发达，京、京、大三大铁路横贯全境。津山、京干线公里横跨东西，东有港，西邻天津港，新建的港位于津两港之间。京唐城际铁路项目计划将于09年10月1日开工，西起，东到，线路长约150公里，设计时速350公里，建成后到的运行时间

6、仅为30分钟，将真正加入首都半小时经济圈。n自然资源：气候温和，地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。煤、石油、天然气、石灰岩、黄金等储量都十分可观。n历史沿革：历史悠久，早在4万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。1878年建乔屯镇，1889年改名镇，1938年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。中国第一座现代化煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞

7、生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。1.1.2城市发展阶段分析市城市发展大致可以分为5个阶段（第一阶段至第四阶段市城市总体规划如图1-1所示，第五阶段市城市总体规划如图1-2与图1-3所示）。n第一阶段：1976年以前n第二阶段：1976年-1984年n第三阶段：1985年-1993年n第四阶段：1994年-2007年n第五阶段：2008年-2020年图1-12008年以前市城市总体规划图1-2市城市总体规划1（2008-2020）图1-3市城市总体规划2（2008-2020）1.1.3目前市城市发展战

8、略根据最新市城市总体规划（图1-2与图1-3所示），自2008年起，市以“四大功能区”建设为重点，具体情况如下：n妃甸国际生态城：（与瑞典、意大利、荷兰、新加坡等合作，全国只有浦东中英生态城、天津滨海新区中新生态城可与之相媲美）到2020年，将累计投资1万亿元，建成一座120万人口的世界一流生态城市、港口城市、示性城