物业移交接管工作培训.docx

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1、接管验收工作流程接到集团总部书面通知成立接管验收工作小组集团总部/施工单位/物业管理处联合组成召开接管验收会议确定验收时间、范围、内容工作流程等制定接管验收方案人员准备与进场房屋、设施设备交接验收资料交接验收每层/间/项接管验收检查物业产权资料综合验收资料技术资料财务资料等验收合格是验收合格继续跟进否缺陷登记填写整改单汇总后交工程部工程部组织返修整改保洁绿化人员工程维保人员其他服务人员安全管理人员管理处跟进整改进度结果整改完毕复验收合格物业公司接管、办理交接手续一、移交接管前的准备工作1.成立管理处。委托管理合同签订后，入伙前3个月，即提前介入管理，拟派管理处经理、客服主任和

2、机电管理人员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。2.成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解项目设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A.移交接管验收遗漏问题统计表；B.公共配套设施接管验收表；C.公共配套设施接管验收遗漏问题统计表；D.机电设备接管验收遗漏问题统计表。二、资料的移交接管1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料A.产权资料a)项目批准文件b)用地批准文件c)建筑执照d)产权证、居住位置、建筑面积清单。B．验收合格资料a.建设工程竣工验收证书；b.建筑消防

3、验收合格证；c.完善配套综合验收合格证书；d.用电许可证；e.供水协议书f.卫星地面接收设施许可证g.电视共用天线合格证。C．工程技术资料a.竣工图——包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.图纸会审记录；e.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）f.隐蔽工程验收签证；g.沉降观察记录；h.竣工验收证明书；i.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；j.砂浆、混凝土块试压报告；k.供水试压报告。一、接管验收程序（见计划）二、房屋接管验收项目1.验收项目A．梁、柱、板主体；B．顶棚；C．墙面；D．地（楼）面；

4、E．厅房；F．楼梯、扶手；G．插座（电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座）H．接线盒；I．开关；J．照明灯具；K．供水系统；L．排污管；M．地漏；N．卫生洁具；O．防盗网（窗）；P．室内配电箱；Q．水表、电表和液化气表。一、共用设施接管验收项目及标准验收项目：建筑共用设施、附属设施及其水电等；A．基础设施；B．天面；C．公用天线；D．消防设施（消防栓、消防箱）；E．大厦路灯；F．绿化；G．大厦道路；H．垃圾箱（池）；I．垃圾转运站；J．岗亭；K．车库；L．沙井、检查井和化粪池；M．明暗沟；N．挡土墙、坡；O．踏步；P．台阶；Q．水池、水箱；R．信箱；S．景观、雕

5、塑及文化娱乐设施。一、共用设备接管验收项目验收项目：加压水泵、电梯、机电设备、消防设备、门禁系统、安防监控系统、道闸收费系统等；根据共用设备对业主服务的重要性，一般将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜)I类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备)、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA中央管理计算机。II类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计)、气体自动灭火设备（按套计)、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计)、监控

6、录像系统设备（按套计)、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计)、水处理装置（按套计)、周边警报系统设备（按套计)、II类设备的关联设备。III类设备：除I、II类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计)、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含I、II类设备的关联设备)、排风扇/机、风机盘管(含控制器)、公用天线系统（按套计)、巡更系统（按套计)、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计)、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。l质量与使用功能的检验标准1主体结构1.1地基基础的沉降不得超过GB5007-02(替代原标准GBJ7)的允许变形值：不得引起上

7、部结构的开裂或相邻房屋的损坏。1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010-02(替代原标准GBJlO)的规定值。1.3石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。1.4木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206-02(替代原标准GBJ206)的有关规定。1.5凡抗震设防的房屋，必须符合GB50011-01(替代原标准GBJll)的有关规定。2.外墙不得渗水。3屋面3.1各类屋面必须符合GB50207-04(替代原标准GBJ207)的有关规定，排水畅通，