会籍制社区模式上海亲和源.docx

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1、模式五：会籍制社区模式该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且

2、土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。（代表企业：上海亲和源）上海亲和源老年社区“

3、会籍式”养老地产区位概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。社区概况：亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。占地面积8.3680万平方米建筑面积公寓7.2万平方米10万平米公建配套2.7万平方米绿化率51%容积率1.195会员制分析：→建设投入约6亿元→年运营成本0.2亿元主要收入来源：会员费

4、+服务费会员费年费及其他费用备注卡种年限户型会员费缴费标准其他费用年费主要用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，不包括老人餐费和医疗费用。A卡永久（可继承、可转换）小套5875万2.98万主要包括：老人在入住期间发生的伙食、水电、医疗及其他个性化的服务会员费从最初的75万，现已涨到89万中套723.98万大套1206.98万B卡终身（十五年内可退）小套5845万2.38万未满15年，可退款。计算方式为：卡费－[卡费÷180（月）×乙方实际居住时间（月）]。满15年后，不需要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可继承和转让。中套7

5、255万大套12088万C卡50年产权小套582万/㎡2.38万中套72大套120盈利模式：会员费+年费+服务费如果入住老人人均年费及服务费用按5万元计算，公寓入住率到达80%时，年运营毛利润为：5400万元发展特点：专业化服务生活服务床上用品清洗服务、居室卫生保洁服务、工程报修服务、储物柜管理服务、会员生日祝福服务、会员用车服务、代购代买服务、就医陪同服务、物品添置（基本配置外）服务、钟点工家政服务。社区管理会员投诉处理、会员日常费用收取管理、建筑工程、公共设施维修管理、会员活动室管理、外来人员进出登记管理、会员“一卡通”使用管理

6、、社区活动组织与管理开展。以其他的紧急救助预案专业化研究2006年9月11日亲和源老年生活形态研究中心正式成立。研究中心为民非学术团体，业务范围主要包括八个方面： 一、研究老龄化社会中的各种养老模式；                二、研究开发老年产品；三、养老社区规划、设计、建设的研究、咨询与服务；四、养老社区运营管理的咨询与服务； 五、开展老年教育；六、组织老年活动；七、举办养老学术交流八、履行老龄产业联盟的事务亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与

7、外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电

8、视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。经营模式： 亲和源采