建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定

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1、建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定一、一般情况下,按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)计算建筑面积并按其实际面积计容积率。二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率:1、住宅建筑(包括公寓、排屋、别墅等)一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米,特殊情况下也不得大于5.6米。若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若住宅建筑标准层层高大于等于4.9米且小于等于5.6米时,不论层内有无隔层,按该层水

2、平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室(指客厅)层高在户内通高时,不列入超层高控制范围。2、办公建筑(含写字楼)一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于4.5米,特殊情况下也不得大于6.6米。若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适

3、当提高建筑层高,此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。3、商业建筑(含酒店和临街商铺)一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。若商业建筑标准层层高大于5.0米且小于等于6.0米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若商业建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房(如超市、大型商场功能集中布置的商业用房)建筑层高可根据功能要求适当提高,不列入

4、超层高范围。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制,此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。4、地下空间四面土层围合的地下空间界定为地下室;一面、二面、三面土层围合不界定为地下室,其建筑面积按地面以上建筑计算,并计算容积率。建筑物地下空间设计为停车场时,以室外地坪为基准,其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0米的(不分面宽长度),按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率;当其顶板面高出就近室外地面小于1.0米的,其建筑面积计入总建筑面积,不计算容积率。建筑物地下空间在满足小区停车泊位和面积情况下,若

5、设计为商业、娱乐、居住等其它功能的部分按其水平投影面积计算容积率。5、架空层建筑底层设计布置架空层,应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视觉通透,空间开敞,无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。架空层建筑面积应计入总建筑面积;架空层内除电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分须计算容积率外,开敞空间部分可不计算容积率,若设计用于停车功能,则须计算容积率。6、小区配套设施住宅小区出入口处的管理房(值班房)、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站(

6、建成后交由环卫部门管理的)、社区管理用房(建成后移交当地居委会管理的)、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。7、建筑物阳台(含景观阳台)建筑物南向或东西向主阳台(一户仅限一个)进深不大于2.2米、北向或东西向次阳台进深不大于1.5米的,无论是否封闭,无论是凹阳台、挑阳台,均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率;超出此规定尺寸的部分按全面积计算建筑面积并计算容积率。8、入户花园入户花园须位于住宅入户处且有开敞面,其进深和面宽均小于等于2.4米的,按该入户花园水平投影全面积的1/2计算建筑面积,并计算容积率,凡不符合

7、上述条件任何一项的入户花园,按其水平投影全面积计算建筑面积,并计算容积率。9、凸窗当突出外墙的凸窗距离墙面不大于0.8米,窗高小于2.2米,窗台高度大于0.4米时,不计算建筑面积。超出上述尺寸任何一项的,均按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。10、结构转换层有围护的结构转换层当其层高小于2.2米时,按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率,当其层高大于或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。无围护的结构转换层不计算容积率,当其层高小于2.2米时,按其水平投影面积的1/2应计算建筑面积,当其层高大于

8、或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积。11、屋顶层建筑除《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)规定不计算建筑面积的建筑空间外,其它屋顶层建筑(如楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等)按其投影全面积计算建筑面积,并计算容

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