总体运营管理模式设计建议方案.doc

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1、总体运营管理模式及权责体系设计方案（建议稿）鉴于深圳文汇地产运营管理现状、公司所处的发展阶段及业务状况，公司可参照国内常见的集团化运营管理模式，制定与文汇地产发展战略及自身特性相适应的运营管理体系。对于深圳文汇地产运营模式的设计主要包括总体运营管理模式设计、法人治理结构设计、决策机制设计、流程优化设计、配套制度设计、目标管理体系和绩效考核体系设计等七个部分。本次方案主要就总体运营管理模式设计提出建议与方案。总体运营管理模式设计主要包括公司管理层设置、主要管控岗位权责设计、管理模式选择、公司与下属公司的权责设计、公司职能部门权责

2、设计五个部分。公司管理层设置及主要管控岗位权责设计董事会已有安排，本方案不再涉及。本方案重点在于管理模式的确立，以及公司权责体系两个方面。第一部分管理模式选择关于管理模式问题，建议公司可以参考当前房地产企业集团化三种运营管理模式（战略管理型、财务管理型、操作管理型）及其过渡型演绎模式，从自身的投资主体结构、管理现状、战略规划以及风险控制要求，创新公司运营管理模式作为企业发展的不同阶段、不同区域、不同的运营管理模式。基于公司处于初建时期，管理经验、管理体系尚不完善，同时主要项目为异地开发的现状，建议公司建立“公司-下属项目公司”

3、操作管理型模式，实行以项目公司制为管理主线的运作体制，强化职能运作及关键业务领域的风险管控，强调高效率、高质量运作，实现公司稳步发展。在此模式下：一、管理定位公司定位为投资决策中心、管理控制中心、资源配置中心、信息整合中心和1/19品牌文化输出中心。下属公司定位为利润中心、成本控制中心。二、管理方式两级管理模式下，项目经营业务必须通过跨部门、跨区域的团队运作来实施。公司通过组织机构和部门的合理设置，一方面充分发挥职能部门的专业化管理优势，另一方面由下属公司具体负责对项目实施质量、进度、安全、成本的全面管理。公司职能管理与下属公

4、司项目管理共同构成公司基本的管理方式。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，再则是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此，公司明确由职能部门直接负责项目拓展、项目策划定位、规划设计、成本管理控制（含工程招标）及营销策划定位工作，并在项目开发过程中对各项工作成果进行控制和评审，以保证项目运作水平。而项目的具体施工管理、报批报建、现场管理、营销实施则主要依靠下属公司来运作完成。下属项目公司是公司重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、

5、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，具体负责项目经营管理，实现经营目标。职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持，加强对项目运作过程中进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用三、下属公司管理对于下属公司管理，公司主要通过选派总经理、财务负责人、成本负责人，审查批准下属公司经营计划、审查批准主要项目开支、资金计划、事先确定财务目标等管理手段，及建立与完善下属公司权责体系来进行控制管理。第二部分权责体系设计明确“公司-下属项目公司”两级操作管理型模

6、式后，良好的的权责体系设计有利于明晰公司和下属公司之间的关系，梳理房地产开发的管理和业务流程，为流程整合优化提供指导依据。同时职能边界的确定对于业务流程、管理流程的整合和优化产生直接影响，还将理清文汇地产与各下属公司各自承担的义务和责2/19任及相应的权力，大大提高公司的效率。为推动公司的权责划分与权责体系的建立，现就文汇地产对各下属公司以及文汇地产各职能边界提出建议（本方案暂依据董事会审批确定的深圳文汇地产组织架构来考虑）。公司权责划分主要包括三个部分的内容：一是文汇地产各职能部门与下属公司的职责划分，明确文汇地产的管理定位

7、以及各职能部门与下属公司的职责，确保管理职责清晰、责任明确；二是文汇地产和各下属公司的职责边界，详细规划、明确文汇地产对各下属公司的管理、业务监控范围。三是公司与下属公司管理责权划分，进一步明确了职能部门与下属公司的权责。四是下属项目公司管理审批权限表，明晰了下属公司管理重要事宜的审批权限。由此，可构成公司完善的权责体系。一、公司各职能部门及下属公司职责划分（一）行政管理部部门使命：以前瞻性视野，创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司经营目标的实现。部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、

8、法务管理、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理1、综合计划管理负责制定公司年度经营计划，并分解到下属公司及各职能部门；主持编制公司与下属公司、职能部门的目标责任书，并组织签订；负责跟踪、调整及协调下属公司和职能部门季度计划、月度计划以及项目总体计划；负责设计及收集整