论商业地产项目风险源分析与风险控制措施-论文.pdf

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1、工程质量与管理论商业地产项目风险源分析与风险控制措施摘要：风险管理是指商业项目在这一有风险的环境里把风险减至最低的管理过程。通过风险识别、风险评估、风险规避和风险控制等管理手段，对风险实施有效控制和妥善处理，减小风险所致损失的后果，从而以最小的成本收获最大的安全保障，从而使商业项目作出正确的决策、保护商业项目的安全和完整、实现项目的经营活动目标，是商业项目成功的关键。关键词：商业地产项目；风险源；风险管理；投资支持能力；市场定位。的运营风险往往被忽视，不能引起足够的重视，从而导致风险的出现和发生。0．引言15财务风险当前，

2、商业地产项目正以迅猛的速度向前发展，如何避免盲目投资，减少在地产项目的经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素降低风险，成为确保商业地产项目成功的关键，采用规范的分析方法，探究风的存在，以及财务状况的不确定性，项目的实际收益与预期收益往往会发生险源，建立科学的风险管理机制，达到风险控制的正面效果。偏离而蒙受损失。商业地产项目开发的内容主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有大量的资金1．商业地产项目中风险源的表现投入，只有住宅产品通过销售环节会将将持有阶段的财务风险完

3、全转嫁给了随着中国城市化进程的加快，城市人口迅速增长，人口的集聚，让商业地业主和金融机构，其它项目阶段在项目运行的初期，资金在短期内不能得到产项目如遇春风，迅速崛起，在开发商实施开发过程中，商业地产和住宅地产有效的回收，需要一段很长的时问才会得到全部回收，由此增加了房地产企问紧密关联，它们往往同步发展。所以商业地产的复杂程度远远高于住宅地业项目运作的资金压力。对持有商业地产的直接开发投资人来说，所遇到的产，商业地产项目发展的同时总是伴随着固有的风险，故而项目开发的风险财务风险是巨大的。商业地产的性质决定，它必须与资本市场对

4、接，把财务作管理显得尤为重要，必不可少。进行风险管理必先寻其源头，在目前的经济大为杠杆，有效利用低成本资金，才能很好地开发和运营好商业地产项目。环境中，商业地产项目中风险源主要表现在以下几个方面：商业地产开发中的风险管理11投资支持能力风险目前，一方面，商业地产项目有着广阔良好的发展前景，正在迅速发展时结合上述风险源的分析，商业地产项目开发的风险管理主要从以下几个期；另一方面，中国各地区发展阶段各异，城市化率不同，由于有的开发商对方面展开：风险识别、风险评估、风险规避(风险防范)和风险控制。这几个环市场定位的认识模糊，不能

5、真正做到“量体裁衣”、因地制宜；有的开发商对企节紧密联系，按一定的过程循环往复，不断进行。它们的循环过程及关系如下业资金筹措和融资能力做出过高的估计，有的开发商对项目成本分析存在着图所示严重的失误；政府宏观政策会通过行政政策、货币政策和财政税收政策等直接或间接干预包括商业地产在内的房地产行业，有的开发商对国家和地方政府的行业政策没有真正领会，对大的经济环境把握的不准；有的开发商对成本过程控制严重失控，导致项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成了风险，包括可控制风险和决策风险。只有因地制宜的开发策略才能保证商业地产项

6、目开发的成功。图1风险管理流程图12定位风险在项目管理过程中实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风在项目开发过程中，最大的风险是项目建设的项目的市场定位风险，按险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。照风险影响范围划分属于决策风险，从风险的程度上讲，其结果属于不可管21风险识别理风险。事实上，确定市场定位以后，就敲定了项目的建设主体、建设风格、建对商业地产开发过程的各类风险事件发生前，运用各种方法对项目存在设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。假如市场定位不准确，出的风险加

7、以识别和鉴别，我们称之为项目风险识别。查明项目的不确定因素现决策性失误，指导思想失误，那便是后期无法甚至是非常难以弥补的风险。和风险来源，以及各风险之间的关系和风险的后果，确定哪些因素会对项目开发商根据市场调查，进行项目的经济技术分析，做出项目可行性研究构成威胁。必须指出的是，风险识别贯穿于项目的全过程。无论是前期的投资报告，接着确立项目决策、项目设计、项目营销策划方案，最后进行市场定位，决策阶段、诸如土地获得等相关的程序阶段，还是后期商业地产的项目建设市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位。过

8、程、项目的运营管理阶段等，都需要牢牢树立风险意识并能及时识别风险。1．3质量风险在商业地产开发的每一个阶段，其风险表现形式并不相同，要从项目开发过在地产项目开发中，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险，我们把程中的宏观层面和微观细节方面人手，进行动态的实时识别。风险识别是对它化成可控制风险。其主要表现