恒大地产浦东翰城市场分析报告.doc

《恒大地产浦东翰城市场分析报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、恒大地产浦东翰城市场分析报告纲要：一、浦东大市场的趋势——引导房地产走向健康光明的未来二、区域市场l区域板块的简介1.本案区位恒大翰城位处浦东西南角的上南镇上南路3895号，与徐汇、卢湾隔江相望。上南路是浦东新区重要的地区干道之一，它从黄浦江边周家渡起至三林镇接周周公路，沿途经过上南新村、昌里地区、杨思地区、凌兆新村和三林地区。最早上南所谓的居住概念，是江南造船厂、上钢三厂、耀华玻璃厂等大型厂矿企业的职工生活区，以后又成为浦西和浦东动迁人口的主要安置地。开发范围由北向南逐渐推进。九十年代房地产业蓬勃发展，

2、加上产业结构调整，上南地区物业开始向商品化、市场化方向迅速转变。川杨河以北的上南路沿线首先闻风而动，因为其本身就是工人聚居区，拥有良好的配套设施及市场人气，开发之初就成了浦东房地产开发的骨干地区之一。1998年开始的新一轮房地产开发热潮使该地区的房价直线飚升，物业规模和种类急剧扩大，并与金桥地区一起，构成了浦东房地产市场格局中以中档物业为主的“两翼”。目前，上南地区的生活居住条件已实现了最优化。出行便捷：上南地区已有近30条公交线路，组成了极具浦东特色的捷运网。新区政府的出行“45分钟”计划在上南地区得以

3、完全实施。即使到浦西最繁华的地方也无需换乘，真正快捷方便。正在施工的五大市级工程之一的卢浦大桥将在2003年完工通车，其后连接外环线的高速干道工程也将完工。另外规划中的浦东中环主干道华夏西路，将向西直入过江隧道，轨道建设也将提上建设日程。届时上南与市区及浦东各处的交通将变得更加“直接、快速、方便”。生态环境建设由量变转为质变。上南地区绿色环境建设成绩斐然，区域内各新建居住区的绿化整体水平均高于市区，绿化率达到40％在上南已不算是高的。两年内，政府还将规划在川杨河以南，外环线以北，济阳路以西，黄浦江以东的范

4、围内植树造林，一个壮阔达760万平方米的国家生态公园即将展现。周边房地产开发也将进一步借重生态效应，实现“绿色生活”、“生态居住”。生活设施的配套较为完备。上南路上拥有易初莲花超市、家得乐大卖场、宝丰市场等大型购物中心；区域内有杨思幼儿园、三林小学、上南中学、清流中学、杨思高级中学、三林中学、第二工业大学等各种教育场所，让下一代受到良好的系统教育；上南医院、浦南医院、上钢地段医院及各级地区卫生院组成医疗保障网络，确保居民的健康；其他通讯、邮电、银行金融等居住生活设施完备，生活的便利不亚于市区。良好的配套使

5、上南路沿线的生活形态趋于理想，带动了周边房地产开发向优质化、品质化迈进，市场呈现出以下特点：档次提升，价格上扬，增值潜力大。1.上南房市上南地区与卢湾、徐汇仅一江之隔，浦西房地产市场的热力影响至深。随着这两区特别是卢湾区土地供应日益萎缩，房价上涨，市场发展的后劲已显不足，上南地区的“后院”和“延伸”作用开始显现。卢浦大桥建成后，上南与浦西的联系进一步加强，市场趋向融合，上南居住概念面临着一次时代性的飞跃。该地区两年前开始出现一些小型楼盘，大多针对的对象是当地居民及原南市、卢湾的动迁户，价格低廉，规模小且总

6、体档次不高。近年来，该地区大片土地的开发呈热火朝天之势，大型楼盘不断涌现。该地区已俨然成为一块新兴的“居住热土”，平均价格也比两年前翻了一倍有余。在建的卢浦大桥和规划中的轨道交通支持了市场信心，价格还有不断抬升之势。目前，上南地区仍有大片土地可供开发，随着市场认知的不断提高，市场发展的后劲十分充足。楼盘人气足，销售业绩名列前茅。该地区人流量集中，新兴住宅区的态势已悄然形成。关注该地区的人越来越多，看房的人也越来越多。整个市场的成交量在浦东地区位列前茅。2001年9月份，该地区上市量达51．4万平方米，进至

7、浦东新区第一。A.从产品设计来看：上南地区楼盘大多以多层建筑为主，前阶段小高层也渐渐兴起，甚至出现了部分联体别墅。近两年诞生的新建楼盘，在外观和内外在品质上都有了极大的进步。楼盘朝着多样化的方向发展，在许多方面，已彻底打破了“价低质次”的认识，而向着“价低质优”迈进。面积控制合理，房屋总价受欢迎。该地区楼盘的房型面积控制非常合理，明显表现出“工薪购房、实惠居住”的特性。一房的面积在60平方米左右，两房的面积在80—100平米，三房的面积在100—120平米，复式房大多在140—150平米左右，这样的面积控

8、制使得销售总价得以控制在40万元左右，其中20—30万元的房价特别受欢迎，大大方便了有一定经济基础的工薪阶层购房。B.从销售情况来看：作为西南楼市的典范，上南地区2001年秋季个别楼盘单价一度突破5000元／平方米大关，有效提升了市场形象并随之拓展了昌里、杨思、三林地区楼盘的上升空间。值得一提的是在这片仅占浦东1／6大小的土地上，2001-2002年度新上市楼盘22个，占该地区上市楼盘总量的二分之一，累计预销售额达到了浦东市场