项目开发流程.docx

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1、项目开发流程 一、土地使用权的取得1.取得方式1)行政划拨2)协议出让3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式4)转让2.流程示意（以拍卖为例3.细节阐述1)信息资料部分A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料

2、包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；2)前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、2.1策划研究费、2.2勘

3、察设计费、3建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1桩基础工程、3.2地下室工程、3.3主体土建工程、3.4安装工程、3.5室外配套工程、3.6专业人员费用约前五项之和的3%3.7不可预见费约前五项之和的3%4总建造成本、开发费用明细表序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税15%销售税

4、后利润二、立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。选定各类专业服务机构。 （虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行）⑴甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；⑷设计单位提交初案；⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；1.市

5、场调查分析1)宏观环境分析预测A.国家政治法律环境；B.经济科技发展趋势；2)中观环境（所在城市）分析预测：A.城市建设与规划；B.竞争企业及知名企业的发展状态；C.市场供应与需求关系；D.各类专业机构状况；3)微环境分析预测A.区域消费需求研判；B.竞争对手调查；依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；2.投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算

6、安排，得出最终可行性分析。3.项目的开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；可行性分析内容提纲（参考）1.项目开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2.项目概况及基本数据包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3.目标市场分析包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；4.项目进程安排包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验

7、收、入伙计划等；5.项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；6.项目管理及财务评价管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7.经营管理风险预测及处理；8.物业管理服务要求；        三、报建规划1.提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；2.将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批

8、实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）3.在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理