大工17秋《房地产开发与经营课程设计》模板及要求.doc

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1、大连理工大学网络教育学院毕业论文（设计）模板网络教育学院《房地产开发与经营课程设计》题目：某住宅开发项目前期策划学习中心：专业：年级：学号：学生：指导教师：II1项目概况南山国际社区是南通南山在南通的第一个项目。本项目位于美丽的滨江沿海城市--南通市的港闸区主干道工农北路东侧、永和路南侧。项目占地90793㎡，总建筑面积.28㎡，计容面积㎡，其中住宅㎡，办公39170㎡，商业9329㎡，容积率2.98，绿化概30.24%。建筑将以现代风格来打造12栋高层和沿街商铺、写字楼组成的品质卓越的新型综合体。融入大手笔打造的澳洲风情景观，必将成为港

2、闸区标杆性社区。82项目SWOT分析2.1项目具体区位条件分析南山国际社区地理位置优越，距南通火车站仅5分钟车程，距离南通机场15分钟车程，离老城区也仅5分钟。由江海大道经通启高速，1个半小时抵达上海，苏州、交通十分便利。周边配套较齐全学校、酒店、医院、娱乐一应俱全。2.2项目竞争分析u目前区域内住宅市场有11个项目在售，大致可分为三个梯队：成交第一梯队：北大街两侧，成交热度★★★★★成交第二梯队：工农路两侧，成交热度★★★★成交第三梯队：长泰路两侧，成交热度★★★u北城区域成交主要集中在北大街沿线，其次是工农路沿线，最后是长泰路两侧。随

3、着静海大桥、江海大道的全面通车，工农路两侧关注度将得到大幅提升。区域内个案情况：华强城项目以其北城大桥下第一站的地段优势和方特娱乐城的利好，在今年取得南通住宅销冠的好成绩，2012年去化1010套。2014年成交均价9358元/㎡，较2013年下降2.43%。万科金域蓝湾万科以在各大超市搭棚巡展作为开盘起手式、主打精装住宅，表价11500元/㎡，成交价10698元/㎡，折扣率93折，去化率77%，整体去化良好。尚海城项目进入尾盘销售期，一、二期、已交房。目前三期更案名为帝景苑，表价8800元/㎡，实际成交7766元/㎡，折扣率88折。桂花

4、小镇与本项目一路之隔，为本案重点竞争项目，在售一期，二期待推，年底曾推出首付10万买两房、首付20万买三房活动，以低首付带动销售，目前去化达66%，月均去化约20套。广告语：工农路上仅有的双公园水岸社区。苏建阳光城8与本项目一路之隔，作为区域开发最早的项目，至今开发已有5年，积累了一定的知名度，为本案重点竞争项目，一期基本售罄、现主要在售二期，去化率86%。广告语：北城首席成熟社区，城市生活向北看。区域内推量情况u目前港闸区域住宅可售存量近60万平米，消化现有库存约需2年半。未来港闸区住宅总竞争量达465.44万㎡，待推部分占87%，本案

5、作为27万方的大盘，未来3-5年将面临持续激烈竞争。区域内价格情况u区域成交集中在两个价格段，8500元/㎡左右（保利、桂花小镇、苏建阳光、绿墅湾），9200元/㎡左右（华强城、北城名郡、嘉御龙庭）。u其中9200的价格段成交销量好于8500，地段因素依然是主导，高性价比促进成交。u区域价格冲高动力不足，11个楼盘，9个楼盘价格下降，下降幅度在0.72%—18%之间；只有2个楼盘价格上涨，涨幅在0.72%—1.06%之间，且去化集中在高层次户型，实质价格并未上涨。u区域内的营销举措创新引领整个南通市，如降价补差、零首付、低首付等都是率先从

6、城北区域开始，竞争激烈。区域内户型面积情况u受调控因素影响，市场上成交以刚需户型为主，130平米以下住宅成交比例占71%，130平米以上住宅成交比例占29%。u市场上楼盘大部分主推100-130㎡的户型，80-90㎡的推量少，存在市场空白点，小户型市场优势越来越大。u本案刚需户型为主，85、103㎡两种户型占比2/3，更契合市场需求、该面积段市场存在较大机会。82.3项目SWOT分析2.3.1S（优势）1、地处工农路，拥有城市主干道的号召力，与主城区无缝对接。2、住宅主力85—132㎡的刚需户型，迎合市场需求。3、办公主力35—55㎡，小

7、户型产品，市场稀缺。4、位于工农路与永和路交汇的十字路口处，毗邻高架、交通便利。2.3.2W（劣势）1、高压线，无法搬移，对居住氛围构成负面影响。2、目前的区域认可度尚不够高，配套尚不成熟。3、周边缺乏有力的自然景观。4、南侧鸿运建材专业市场，嘈杂氛围不利于营造高档居住环境。5、首次在南通开发，对开发商的认可需要一个过程。2.3.30（机会）1、东侧的机电产业园、高等商贸专科学校为本案提供了一批有购买力的客群。2、市北新城快速发展，大量的拆迁，未来提供一批高中低档的购房需求。3、江海风情街、金海岸商业的相继运营，周边商业氛围提升。4、永和

8、路北住宅市场面临首次大开发，光大地块、华润地块、中海地块、长航地块等项目集中面市，区域热度将会提升。5、住宅主力户型80-105㎡、办公主力35-55户型市场推量少，存在市场机会点。2.3.4