论不动产善意取得制度的适用——以夫妻一方擅自处分共有住房案为个案的评析.pdf

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1、法学论坛2014年3月(中)论不动产善意取得制度的适用以夫妻一方擅自处分共有住房案为个案的评析陈云俊(首都经济贸易大学法学院，北京100070)摘要：善意取得制度最初适用-t-~h产，学术界对于不动产是否适用善意取得制度一直存在争议。本文将从一则夫妻一方擅自处分共有住房案例入手，探求适用不动产善意取得制度的一般构成要件，进而判断不动产善意取得制度在本案中是否适用，最后对善意取得制度在夫妻一方擅自处分共有住房案件中的适用提出建议。关键词：不动产；善意取得；擅自处分；共有住房一、案情假设与B协商更未取得一致便处分了

2、本案中的争法律的保护。如果交易是无偿的、非对价，A和B是一对夫妻，双方将共有财产中议住房，A的擅自处分行为侵犯了B的共有即使受让人最终未取得标的物的所有权，相的一处住房只登记在A名下。A未与B协商，权，应属于效力待定的无权处分行为。对于交易前的受让人的财产状况，受让人并擅自将住房出售给未到现场看过房的陌生(二)对争议焦点二的分析没有实际的损失，因此法律不保护无偿交易人C。在c一次性支付了合理房价后，A与在假设案情中，如前文所述，A擅自出中的善意第三人。c办理了房屋过户登记手续。不久，B发现卖共有住房的行为属于效

3、力待定的无权处怎样判断不动产的交易价格是否合了该交易行为，要求C返还房产，C不同意。分行为。事后，共有住房的另一方共有人B理?有学者认为，应结合市场价格来判断交随即，B诉至法院要求c返还住房。未追认A的无权处分行为，且要求购房人c易价格是否合理。笔者不完全赞同，因为不二、争议焦点返还房产。但c能否依照善意取得制度取得动产交易中的合理价格并不完全等同于市该案主要存在两个争议焦点：一，夫妻该争议住房的所有权?要理清这个问题，必场价格，房产的市场价格具有很大的波动一方是否有权单独处分共有住房；二，第三须对善意取得制度

4、适用于不动产的构成要性，市场价格只能是考量因素之一。只要不人能否依据善意取得制度取得共有住房的件这个前提加以把握。笔者认为，不动产善动产的交易双方基于诚实信用原则，并运用所有权。意取得的一般构成要件应包括五个方面：一个理性经济人的思维去平等协商一致达三、法律分析1存在错误登记成的交易价格，也可以认定为“合理”。简(一)对争议焦点一的分析导致错误登记的原因有很多，笔者认单来说，相似的不动产和相似的交易条件夫妻一方擅自处分共有住房行为的法为，错误登记是适用不动产善意取得制度的下，双方基于平等协商达成与市场相似的价律

5、属性前提条件。因为只有存在错误登记时，交易格亦应当认定为“合理”。但须注意的是，根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻相对人才会基于信赖登记而与不动产的登无权处分人与交易相对人存在串通情形时，对共同财产，享有平等的处理权。夫妻共同记名义人从事交易行为。此时，不动产的登即使以合理的价格处分不动产时，也损害了财产的性质是不分份额的共同共有，而不是记名义人是无权处分人，其行为属于无权处真正权利人的利益且属于恶意串通，该行为按份共有。不论夫妻双方婚前的个人财产多分行为，法律才会保护善意第三人的利益。应认定为无效行为。寡、社

6、会地位悬殊、教育程度高低等，在婚否则，如果不动产登记簿本身记载的物权内4．完成物权变更登记姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产均享容是正确的，交易相对人完全可以通过查阅根据《物权法》第9条的规定，只有经有平等的处分权利。依照《婚姻法》及相关登记簿了解到不动产的所有人，从而不可能过依法登记。不动产物权的变动才发生法律司法解释的规定，在婚姻关系存续期间，如对出卖人即无权处分人产生信赖，善意取得效力。登记是不动产物权变动的必要条件。果是因为抚养子女、日常生活的需要，夫妻制度也就没有适用的土壤了。在无权处分不动产的交易中

7、，受让人只有在任何一方都有权处分共同财产；但非因日常错误登记的认定具有重要的法律意义，依法登记后才能依据善意取得不动产的所生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定因为错误登记的认定关系到善意取得制度有权。时，夫妻双方应当基于平等协商，取得一致能否构成。不存在错误登记的情况下，交易由于不动产变动的法定公示方式是登意见。夫妻一方擅自处分价值较大的共同财相对人能够取得物权。存在错误登记时，该记而非占有，因此实际生活中，不动产的实产时，该处分行为是否有效呢?根据《物权交易行为属于无权处分行为，情况则比较复际控制人或实际占有

8、人与登记簿上的登记法》第97条的规定，只有取得全体共同共杂，此时：如果交易相对人非善意，不能取名义人不一致的现象比比皆是。我们应当清有人的同意后方可处分共有物，否则属于无得物权；交易相对人善意时，可以依据善意醒的认识到，在不动产交易中，从不动产登权处分行为。故在夫妻共同财产分割前，夫取得制度取得相应的物权。记到受让人名下时，该不动产便发生了物权妻任何一方均不得非因日常生活需要而擅2．存